Indice dei Casi Reali Risolti nel Comune di Gragnano (Napoli)

• Caso Reale 1 – Occupazione Indebita di Suolo Condominiale per Ampliamento Rampa Seminterrato, Rilievo Topografico e Ripristino ex Artt. 1102 e 1117 c.c. a Gragnano (Via Vittorio Veneto / Via Roma / Via Pasquale Nastro).

• Caso Reale 2 – Sblocco Condono Edilizio Inevaso, Sanatoria Paesaggistica (Soprintendenza ABAP - PUT L.R. 35/87), Due Diligence Pre-Rogito, DOCFA e RRE a Gragnano (Via Castellammare / Via Santa Croce / Zona Valle dei Mulini).

1 - Caso Studio Reale 1: Occupazione Indebita di Suolo Condominiale per Ampliamento Rampa Seminterrato a Gragnano (NA)

Nota sulla Trasparenza e sulla Privacy:

Il GT Studio Rossi opera nel pieno rispetto della riservatezza e del segreto professionale. Il caso di seguito riportato descrive un'attività peritale realmente svolta nel territorio del Comune di Gragnano (NA): tutti i dati anagrafici e catastali sono secretati ai sensi del GDPR e delle norme sul segreto professionale, mantenendo intatta la metodologia scientifica d'indagine tecnica.

1. Inquadramento Territoriale e Problematica: L'Abuso sul Suolo Comune

In un complesso residenziale a corte situato a Gragnano, lungo la direttrice di Via Vittorio Veneto, a breve distanza dall'intersezione con Via Roma e Via Pasquale Nastro, un condomino ha eseguito unilateralmente opere di scavo ed allargamento della rampa d'accesso ai propri locali garage seminterrati.

L'intervento ha comportato l'occupazione indebita di circa 12,50 mq di corte condominiale comune, originariamente destinata ad aiuole a verde ed al passaggio pedonale dei residenti, alterando la sagoma e la destinazione del bene comune in assenza di qualsiasi autorizzazione dell'assemblea condominiale.

2. L'Intervento Peritale e la Soluzione GT Studio Rossi

Il Geom. Gennaro Rossi ha condotto un'ispezione peritale eseguendo il rilievo quotato dello stato dei luoghi e la sovrapposizione grafica della sagoma del nuovo scavo alla mappa catastale d'impianto ed al progetto autorizzato presso l'Ufficio Tecnico Comunale:

• Rilievo Topografico e Sovrapposizione Grafica: Analisi delle discrepanze tra il titolo edilizio originario depositato al SUE e lo stato di fatto alterato dallo scavo abusivo.

• Accertamento delle Violazioni del Codice Civile: La CTP dello Studio ha provato in modo inattaccabile l'occupazione abusiva dell'area comune, evidenziando la riduzione della viabilità pedonale interna, il pregiudizio alla sicurezza e l'alterazione del decoro architettonico in palese violazione degli artt. 1102 e 1117 c.c.

3. Risultato Conseguito e Ripristino dei Luoghi

Sulla base della relazione peritale e delle tavole grafiche elaborate dal GT Studio Rossi, il condominio ha diffidato il responsabile.

La vertenza si è risolta con l'obbligo di arretramento ed immediato riempimento dello scavo illegittimo, il ripristino della quota originaria della pavimentazione del cortile e della fascia a verde, ed il totale addebito delle spese tecniche e di ripristino a carico del condomino esecutore.

2 - Caso Studio Reale 2: Sblocco Condono Edilizio Inevaso, Sanatoria Paesaggistica (Soprintendenza ABAP - PUT L.R. 35/87), Due Diligence Pre-Rogito e RRE a Gragnano (NA - Via Castellammare / Via Santa Croce / Zona Valle dei Mulini)

Nota sulla Trasparenza e sulla Privacy:

Il GT Studio Rossi opera nel pieno rispetto della riservatezza e del segreto professionale. Il caso di seguito riportato descrive un'attività peritale realmente svolta nel territorio del Comune di Gragnano (NA): tutti i dati sensibili dei soggetti e i riferimenti catastali originali sono stati opportunamente decontextualizzati e alterati a norma di legge, mantenendo intatta la metodologia scientifica d'indagine tecnica.

1. Il Contesto e la Criticità: Compravendita Bloccata per Condono Incompleto

Durante le fasi conclusive per la compravendita di un immobile abitativo d'epoca con terrazzo e deposito di pertinenza situato a Gragnano (lungo la direttrice di collegamento tra Via Castellammare e Via Santa Croce, ai margini della storica Valle dei Mulini), la transazione del valore di circa 260.000 € si è improvvisamente arrestata. Il perito della banca erogante il mutuo ipotecario all'acquirente ha rifiutato la validazione dello stato legittimo dell'immobile, congelando la delibera del finanziamento.

Dall'audit urbanistico e documentale condotto con urgenza dal nostro studio sono emerse criticità paralizzanti:

• Pratica di Condono Edilizio Sospesa (L. 724/94 o L. 326/03): Una risalente domanda di condono per la chiusura di un loggiato, la modifica delle aperture esterne ed il recupero di un ammezzato giaceva bloccata da anni negli archivi del SUE del Comune di Gragnano, priva del calcolo integrativo d'oblazione, della certificazione sismica e del parere paesaggistico.

• Assenza del Parere Paesaggistico (D.Lgs. 42/2004 e P.U.T. L.R. 35/87): L'immobile ricadeva sotto Vincolo Paesaggistico Ambientale presfissato dal Piano Urbanistico Territoriale della Penisola Sorrentino-Amalfitana e Monti Lattari. Nessun Nulla Osta della Soprintendenza ABAP per l'Area Metropolitana di Napoli era mai stato acquisito.

• Rischio di Perdata della Caparra Confirmatoria: Il venditore rischiava la risoluzione del contratto preliminare con l'obbligo di restituire il doppio della caparra versata (pari a 50.000 €).

2. L'Intervento Specialistico di GT Studio Rossi

Incaricato dalla proprietà per condurre un'operazione straordinaria di Due Diligence ed accelerazione procedurale, il team del GT Studio Rossi ha attuato il seguente protocollo:

1. Rilievo 3D Laser Scanner e Discarico Archivistico: Scansione tridimensionale completa dell'unità immobiliare per determinare volumi, altezze e sagome reali, verificandoli con i titoli edilizi originari ed la cartografia d'epoca.

2. Istruttoria Integrativa al SUE del Comune di Gragnano: Reperimento del fascicolo del condono, ricalcolo analitico dei conguagli d'oblazione e degli oneri di urbanizzazione, e stesura della perizia giurata di idoneità statica/sismica delle strutture.

3. Istanza di Accertamento di Compatibilità Paesaggistica (Soprintendenza ABAP): Elaborazione della Relazione Paesaggistica specialistica corredata da fotoinserimenti e simulazioni di impatto visivo, attestando la piena integrazione delle opere con i caratteri architettonici e naturali della fascia pedemontana dei Monti Lattari.

4. Allineamento Catastale (DOCFA) e Relazione di Regolarità Edilizia (RRE): Deposito della nuova planimetria catastale aggiornata ed emissione della RRE giurata per il Notaio ed il perito della banca.

3. Risultato e Valore Aggiunto

La gestione peritale integrata condotta da GT Studio Rossi ha consentito di raggiungere tutti gli obiettivi nei tempi stabiliti dal contratto preliminare:

• Ottenimento del Titolo in Sanatoria e Parere Favorevole: Rilasciato il Nulla Osta Paesaggistico dalla Soprintendenza ABAP di Napoli ed il Permesso di Costruire in Sanatoria dal SUE del Comune di Gragnano.

• Sblocco del Mutuo e Stipula del Rogito: Il perito della banca e il Notaio hanno approvato la RRE e la documentazione prodotta, sbloccando l'erogazione del finanziamento e consentendo la firma dell'atto pubblico senza alcuna penale.

• Protezione del Valore Patrimoniale: Scongiurata la perdita della caparra confirmatoria e garantita alla proprietà la piena commerciabilità dell'immobile nel territorio di Gragnano.

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