• Il contestato calcolo del contributo di costruzione a Casoria

• La soluzione: scomputo del volume esistente e riduzione del 20%

• Risultato: da 44.800€ a 1.327€ di oneri concessori

Riduzione degli oneri concessori per un Permesso di Costruire

Un errore comune nell'istruttoria dei Permessi di Costruire: quando il Comune calcola i contributi come se si trattasse di una nuova costruzione. Ecco come lo Studio Tecnico del Geom. Gennaro Rossi ha smontato un accertamento da 44.800€ riducendolo al minimo di legge.

Scheda del Progetto

• Tipologia di Intervento: Ristrutturazione edilizia con demolizione e fedele ricostruzione (Art. 3, comma 1, lett. d, D.P.R. 380/01).

• Ubicazione: Centro Storico, Comune di Casoria (NA).

• Destinazione d'uso: Residenziale (Trasformazione da 2 a 6 unità abitative nello stampo volumetrico esistente).

• Obiettivo del Cliente: Riqualificare un vecchio corpo di fabbrica interno cortile senza pagare balzelli extra non dovuti.

Il Problema (La Sfida sul Campo)

Durante la fase istruttoria per il rilascio del Permesso di Costruire Ordinario, l'ufficio tecnico comunale ha notificato una richiesta di integrazione documentale che includeva una quantificazione economica shock per il committente:

1. € 34.952,80 a titolo di Contributo di Costruzione e Oneri di Urbanizzazione.

2. € 9.863,65 a titolo di "Contributo Straordinario" per presunto ampliamento e plusvalore.

3. Totale richiesto dal Comune: € 44.816,45.

L'errore del Tecnico Comunale: L'istruttore ha applicato i parametri del foglio di calcolo comunale considerando l'intero progetto come una nuova costruzione su suolo libero, omettendo completamente di scomputare e detrarre i volumi e le superfici del fabbricato vecchio preesistente e legittimo.

L'Analisi Tecnica e la Strategia dello Studio

Invece di limitarsi a una generica contestazione verbale – che avrebbe rischiato di far scadere i termini di 30 giorni portando al diniego della pratica – lo Studio ha risposto blindando la difesa del cliente con dati oggettivi e perizie giurate:

• Il Bilancio Volumetrico Reale: Attraverso i rilievi geometrici dello stato di fatto (inseriti nella relazione planovolumetrica), abbiamo dimostrato che il volume esistente era di 1.352,10 mc, mentre quello di progetto si attestava a 1.347,34 mc. Un saldo negativo di -4,76 mc! Nessun ampliamento, nessun maggior carico urbanistico: gli Oneri di Urbanizzazione dovevano essere pari a zero.

• Il Calcolo sul "Differenziale delle Superfici": Utilizzando il Modello A ufficiale del Comune di Casoria, abbiamo dimostrato che la quota del Costo di Costruzione andava pagata solo sulla reale differenza tra la superficie ragguagliata nuova e quella preesistente (pari a un delta imponibile di 243,60 mq).

• L'Arma Legale (Art. 17, comma 4-bis): Abbiamo imposto l'applicazione della riduzione lineare del 20% sull'importo residuo, diritto sacrosanto previsto dal Testo Unico dell'Edilizia per chi fa ristrutturazione edilizia anziché consumare nuovo suolo.

• Smontato il Contributo Straordinario: Dimostrando l'assenza di varianti in deroga o incrementi volumetrici (essendo l'opera in pieno rispetto del P.U.C.), abbiamo azzerato la richiesta dei 9.800€ di contributo straordinario, priva di qualsiasi presupposto di legge.

Il Risultato Ottenuto (I Numeri non mentono)

Grazie al tempestivo intervento tecnico e a una contro-deduzione analitica basata sulle normative vigenti, i conteggi sono stati così rettificati e accettati dall'Amministrazione Comunale:

• Oneri di Urbanizzazione richiesi: € 0,00 (Azzerrati per riduzione volumetrica).

• Contributo Straordinario richiesto: € 0,00 (Azzerato per assenza di plusvalore da deroga).

• Costo di Costruzione Netto: € 1.327,14 (Calcolato sul differenziale e abbattuto del 20%)                                                                               

Conclusione / Key Takeaway per i lettori

Questo caso dimostra che la burocrazia e la fretta degli uffici pubblici possono costare carissime ai proprietari di immobili. Affidarsi a un professionista esperto, in grado di leggere criticamente i provvedimenti comunali e di far valere il principio del scomputo dell'esistente, è l'unica vera tutela per chi decide di investire nella rigenerazione edilizia del nostro territorio.

 

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Richiesta Comune per integrazione e costi Oneri concessori

Risposta con ricalcolo degli Oneri concessori

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