Parcheggi pertinenziali e volumetria: cosa dice oggi la giurisprudenza (Aggiornamento 2026)

La questione del computo della volumetria e delle distanze tra edifici continua a essere centrale nella progettazione edilizia. Una regola ormai consolidata, confermata negli anni dalla giurisprudenza amministrativa, è che:

• i balconi rilevano nel calcolo delle distanze tra costruzioni

• i parcheggi pertinenziali, anche se realizzati in deroga, non concorrono alla volumetria dell’edificio

Questi principi, già affermati dal TAR Campania con la sentenza n. 506/2014, sono oggi pienamente confermati e applicati in tutta Italia.

1. Balconi e distanze tra costruzioni

Secondo la giurisprudenza consolidata:

• i balconi di apprezzabile profondità e ampiezza sono considerati corpi di fabbrica

• quindi devono essere computati nel calcolo delle distanze tra edifici

• fanno eccezione solo gli aggetti minimi, con funzione puramente decorativa o di modesta sporgenza

Il principio è coerente con l’art. 873 c.c. e con le norme tecniche comunali: ciò che aumenta la percezione volumetrica dell’edificio deve essere considerato ai fini delle distanze.

2. Parcheggi pertinenziali: niente volumetria

Il TAR Campania ha ribadito un principio fondamentale:

I parcheggi pertinenziali, anche se realizzati in deroga agli strumenti urbanistici, non concorrono alla volumetria dell’edificio.

Questo vale per:

• parcheggi interrati

• parcheggi al piano terra

• parcheggi realizzati ai sensi dell’art. 9 della Legge 122/1989 (Legge Tognoli)

• parcheggi previsti come pertinenze obbligatorie

La ratio è chiara: i parcheggi sono volumi tecnici e non generano carico urbanistico aggiuntivo.

3. Parcheggi in deroga: cosa è consentito oggi

La normativa attuale consente:

• la realizzazione di parcheggi pertinenziali in deroga agli strumenti urbanistici

• la costruzione nel sottosuolo o al piano terra

• la non computabilità ai fini della volumetria e della superficie utile

• la possibilità di realizzarli anche in aree vincolate, se compatibili con le norme paesaggistiche

Il Comune non può negare il titolo edilizio per motivi volumetrici se il parcheggio è pertinenziale e conforme alla normativa.

4. Il principio applicato ai titoli edilizi

La giurisprudenza è chiara:

• se la volumetria eccede solo perché il Comune ha conteggiato i parcheggi, il diniego è illegittimo

• i parcheggi non devono essere sommati alla cubatura residenziale

• eventuali permessi di costruire rilasciati in violazione delle distanze devono essere annullati

• la volumetria realizzabile deve essere calcolata al netto dei parcheggi pertinenziali

5. Perché questo principio è importante nel 2026

Per progettisti, imprese e privati, la corretta interpretazione della volumetria è fondamentale:

• evita dinieghi illegittimi

• consente di sfruttare appieno le potenzialità edificatorie

• permette di progettare parcheggi senza penalizzare la cubatura

• riduce il rischio di contenziosi con il Comune

• garantisce conformità ai regolamenti edilizi e alle norme sulle distanze

In un contesto di rigenerazione urbana e densificazione controllata, la distinzione tra volumi tecnici e volumi residenziali è essenziale.

Conclusione

Nel 2026 il principio è chiaro e consolidato:

• i balconi rilevano nelle distanze

• i parcheggi pertinenziali non fanno volumetria

• le deroghe per i parcheggi sono pienamente legittime

• i Comuni non possono conteggiare i parcheggi nella cubatura complessiva

Si tratta di regole fondamentali per chi progetta, costruisce o richiede un titolo edilizio.