Con la Scia è possibile sostituire tutti gli interventi che prima erano realizzati con DIA come restauro e risanamento conservativo e gli interventi non subordinati ad "attività edilizia libera e permesso di costruire". La SCIA non sostituisce la SuperDia.

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SCIA edilizia: cos’è, a cosa serve, quanto costa 

La SCIA edilizia è necessaria quando gli interventi riguardano le parti strutturali dell’edificio. 

La SCIA è un documento fondamentale per chiunque voglia intraprendere lavori di ristrutturazio-ne, ampliamento o manutenzione straordinaria del proprio immobile.

Agg. 7 marzo 2025

SCIA in variante a permesso di costruire: quando il Comune può annullarla?

Il TAR Sicilia, nella sentenza n. 574/2025, ha chiarito che il Comune può annullare una SCIA in va-riante solo se le modifiche proposte sono variazioni essenziali, cioè se alterano parametri urbani-stici, la volumetria o la sagoma dell’edificio.
Nel caso in esame, una società aveva ottenuto un permesso di costruire dal Comune per demoli-re e ricostruire un edificio, con l’intento di completare i lavori entro il 31 dicembre 2024 per sfrutta-re le agevolazioni fiscali del Sismabonus. Durante l’esecuzione, la società ha presentato una SCIA in variante che prevedeva:
• eliminazione di un piano interrato e della relativa rampa carrabile;
• riduzione del numero delle unità immobiliari (da 14 a 11);
• creazione di locali tecnici interrati per impianti idrici ed elettrici.
A seguito di un sopralluogo della Polizia Locale, il Comune ha annullato la SCIA, sostenendo che le modifiche impattassero sulla volumetria e i parametri urbanistici.
La società ha dunque impugnato il provvedimento, sostenendo che il Comune non poteva bloc-care la SCIA prima del termine dei lavori e che l’amministrazione avesse violato i tempi previsti dalla legge. Inoltre, ha contestato l’assenza di una motivazione adeguata e l’errata valutazione delle modifiche, che non avrebbero alterato i parametri urbanistici.
Il Comune ha giustificato la sua decisione affermando che le modifiche aumentavano la volume-tria e alteravano la sagoma dell’edificio, richiedevano una nuova valutazione paesaggistica, non rispettavano le distanze minime e rientravano nell’attività di vigilanza edilizia, non soggetta a termini decadenziali.
Il TAR ha accolto il ricorso affermando che le modifiche non costituivano variazioni essenziali, poi-ché i locali tecnici interrati non aggiungevano volumetria rilevante secondo il regolamento edilizio comunale.
Di conseguenza, nel caso in esame, i lavori potevano essere sottoposti a SCIA in quanto, la nor-mativa vigente, in particolare l’art. 22 comma 2-bis  del D.P.R. 380/01 e la L.R. 16/2016, di recepi-mento in Sicilia delle disposizioni del D.P.R. 380/2001, stabiliscono che:
Sono realizzabili mediante segnalazione certificata d’inizio attività e comunicate a fine lavori con atte-stazione del professionista, le varianti a permessi di costruire che non configurano una varia-zione essenziale, a condizione che siano conformi alle prescrizioni urbanistico-edilizie e siano attua-te dopo l’acquisizione degli eventuali atti di assenso prescritti dalla normativa sui vincoli paesaggistici, idrogeologici, ambientali, di tutela del patrimonio storico, artistico ed archeologico e dalle altre nor-mative di settore.
Il TAR ha inoltre evidenziato che il Comune non ha motivato adeguatamente la sua decisione e ha violato il principio di buona amministrazione, basandosi su un sopralluogo durante i lavori anziché al termine degli stessi. Il Comune, infatti, non poteva esercitare il suo potere inibitorio prima della conclusione dei lavori, come previsto dalla legge.
Il TAR ha annullato il provvedimento del Comune e condannato l’Amministrazione a pagare le spese legali alla società.

Che cos’è la SCIA: definizione

La SCIA edilizia, acronimo di segnalazione certificata di inizio attività, è un titolo abili-tativo necessario, in linea di principio, quando l’intervento da realizzare interessa le parti strutturali di un edificio.
I titoli abilitativi rappresentano le autorizzazioni necessarie per procedere all’attività edilizia e sono previsti dal Titolo II del D.P.R. 380/01.
Questa pratica edilizia va presentata dal proprietario dell’immobile o da chi abbia ti-tolo allo sportello unico per l’edilizia. Laddove la richiesta è obbligatoria altrimenti si incorre in abuso edilizio con il rischio di sanzioni.
Introdotta con la legge 122 del 30 luglio 2010, con la quale ha preso il posto della DIA, Denuncia di Inizio Attività, la SCIA è stata poi regolamentata più nel dettaglio con il Decreto SCIA 2 (D.lgs. 222/2016).

A cosa serve la SCIA?

La SCIA edilizia (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) è necessaria per eseguire lavori di ri-strutturazione su un immobile che non rientrano in edilizia libera e non richiedono un permesso di costruire (PdC) o una CILA.
In pratica, la SCIA è richiesta per interventi che coinvolgono gli elementi strutturali dell’edificio senza alterarne volumetria, sagoma, superficie e prospetti.
Con la SCIA si possono effettuare lavori di restauro, risanamento conservativo, manutenzione straordinaria e cambi di destinazione d’uso dell’immobile.

SCIA: normativa di riferimento

La SCIA è disciplinata principalmente dal:
• D.P.R. 380/01 (testo unico edilizia), che elenca gli interventi per i quali è richiesta;
• Legge 241/1990 che ne definisce la natura giuridica e il relativo procedimento, in par-ticolare l’articolo 19 che introduce e regolamenta la SCIA come titolo abilitativo;
• D. Lgs. 222/2016, “Decreto SCIA 2”, che ha successivamente modificato l’impianto nor-mativo.

Decreto SCIA 2

Il Decreto SCIA 2 ha rafforzato e chiarito la disciplina della SCIA in ambito edilizio, definendo in modo più puntuale gli interventi realizzabili e le relative procedure.
Le principali modifiche riguardano:
• ambito di applicazione: il decreto individua in modo più preciso gli interventi edilizi che possono essere realizzati mediante SCIA, in alternativa al permesso di costruire. Tra questi rientrano gli interventi di manutenzione straordinaria sulle parti strutturali degli edifici e gli interventi di ristrutturazione edilizia che non comportino aumento di volumetria;
• tempistiche: il decreto stabilisce che il termine di 18 mesi per l’esercizio del potere di autotutela da parte del Comune decorra dalla scadenza del termine previsto dalla legge per l’adozione di provvedimenti inibitori o conformativi, anziché dalla data di pre-sentazione della SCIA;
• segnalazione certificata di agibilità: il decreto disciplina in modo più dettagliato la segnalazione certificata di agibilità, che attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico degli edifici. Viene precisato che tale segnalazione può riguardare anche singoli edifici, singole porzioni o singole unità im-mobiliari;
• sanzioni: il decreto introduce sanzioni pecuniarie per la mancata presentazione della segnalazione certificata di agibilità nei casi previsti.

Interventi soggetti alla pratica SCIA

La SCIA edilizia, come previsto dall’art. 22 del D.P.R. 380/01, deve essere presentata per i seguenti interventi:
• opere di manutenzione straordinaria, qualora riguardino le parti strutturali dell’edificio;
• interventi di restauro e di risanamento conservativo, qualora riguardino le parti strutturali dell’edificio;
• interventi di ristrutturazione edilizia diversi da quelli ove è necessario il permesso di costruire.
Inoltre, sono realizzabili mediante SCIA:
• le varianti a permessi di costruire purché:
• non incidano sui parametri urbanistici e sulle volumetrie;
• non modifichino la destinazione d’uso e la categoria edilizia;
• non alterino la sagoma dell’edificio qualora sottoposto a vincolo ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 e successive modifi-cazioni;
• non violino le eventuali prescrizioni contenute nel permesso di co-struire.
• le varianti a permessi di costruire che non configurano una variazione essenzia-le a condizione che siano conformi alle prescrizioni urbanistico-edilizie e siano attuate dopo l’acquisizione degli eventuali atti di assenso prescritti dalla normativa sui vincoli paesaggistici (secondo il D.Lgs. 42/2004), idrogeologici, ambientali, di tutela del pa-trimonio storico, artistico ed archeologico e dalle altre normative di settore.

Esempi di interventi che richiedono la SCIA edilizia

Per comprendere meglio l’utilità della SCIA, ecco alcuni esempi di interventi per i quali è necessa-rio presentare questa segnalazione:
• apertura o chiusura di porte o finestre in un muro portante;
• costruzione di scale interne o esterne;
• costruzione o rifacimento di tetti o solai;
• consolidamento di travi o pilastri portanti;
• costruzione di balconi o terrazzi;
• creazione di pozzi.
Per qualsiasi intervento, è sempre bene consultare i regolamenti locali e comunali che potrebbero prevedere delle disposizioni specifiche e diverse.

Chi presenta la SCIA?

La SCIA può essere presentata dal proprietario dell’immobile o da chi abbia titolo accompagnata da una relazione del tecnico abilitato (architetto, geometra, ingegnere ecc.) che asseveri:
• la conformità delle opere da realizzare agli strumenti urbanistici approvati;
• il rispetto delle norme di settore applicabili (sicurezza, igienico-sanitarie, ecc.).
Inoltre, se il proprietario non è l’unico proprietario dell’immobile, è necessario allegare una dichia-razione di assenso di terze parti.

Tempi per la SCIA

La SCIA deve essere presentata prima dell’inizio (o della modifica, sospensione, ripresa, cessazio-ne) dell’attività.
È necessario che il richiedente sia in possesso di tutti i requisiti soggettivi e oggettivi necessari per avviare l’attività al momento della presentazione.
Tuttavia, la consegna della SCIA può avvenire anche il giorno stesso in cui iniziano i lavori, senza dover attendere il trascorso di un periodo di tempo di 30 giorni come accadeva in precedenza con la DIA.
Una volta presentata la SCIA, infatti, i lavori possono iniziare immediatamente.
Il comune ha 30 giorni di tempo per effettuare controlli e verificare la regolarità della segnalazio-ne. Se vengono rilevati problemi, il comune può richiedere ulteriore documentazione o, nei casi più gravi, sospendere i lavori.
La SCIA ha una validità di 3 anni. Se i lavori non vengono completati entro questo periodo, sarà necessario presentare una nuova SCIA.

Dove e come presentare la SCIA?

La Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA) edilizia deve essere presentata telematica-mente allo Sportello Unico per l’Edilizia (SUE) dal proprietario dell’immobile oggetto di ristruttura-zione.
Tuttavia, la compilazione della SCIA è responsabilità del professionista incaricato dei lavori, come un ingegnere, architetto o geometra, che solitamente si occupa anche dell’inoltro della documen-tazione al comune.
Al termine dei lavori, sarà necessario inviare al SUE anche la comunicazione di fine lavori.

Procedura per ottenere la SCIA edilizia

La procedura per la SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) è dettagliata e richiede di-versi passaggi:
• compilazione del modulo;
• invio del modulo con la documentazione necessaria: alla SCIA devono essere al-legati vari documenti con relazione tecnica a firma del progettista che asseveri la con-formità del progetto agli strumenti urbanistici e alle normative vigenti, etc.;
• inizio lavori: dopo aver presentato la SCIA, è possibile iniziare i lavori senza atten-dere ulteriori permessi o autorizzazioni comunali;
• comunicazione di fine lavori: una volta terminati i lavori, è necessario comunicare la data di fine lavori allo Sportello Unico per l’Edilizia e presentare il certificato di col-laudo finale e la ricevuta della variazione catastale o una dichiarazione che l’opera non ha comportato modifiche del classamento.

Documenti per la SCIA

I documenti necessari per presentare la SCIA edilizia sono:
• elaborati grafici (planimetria, rilievo topografico, piante quotate, sezioni in scala, ecc.);
• relazione tecnica asseverata a firma di un tecnico abilitato, attestante la conformi-tà urbanistica, edilizia, igienico-sanitaria e ambientale dei locali;
• relazione tecnica illustrativa dell’intervento;
• documentazione fotografica dello stato dei luoghi;
• fotocopia del documento di riconoscimento del richiedente;
• dichiarazione del richiedente sui rifiuti inerti derivanti dai lavori;
• ricevute di pagamento dei diritti di segreteria, se dovuti;
• documentazione comprovante il requisito professionale del dichiarante (per attività commerciali alimentari o di somministrazione);
• procura speciale per la presentazione telematica della SCIA al SUAP (se non pre-sentata direttamente dal titolare);
• eventuali atti, pareri o verifiche di altri enti competenti (es. Vigili del Fuoco, ASL, AR-PA).

Principali tipi di SCIA

I diversi tipi di SCIA si differenziano principalmente per le tempistiche di avvio dei lavori e per la necessità di acquisire ulteriori atti o autorizzazioni prima dell’inizio delle attività edilizie.
I principali tipi di SCIA in ambito edilizio sono:
• SCIA normale;
• SCIA alternativa o SuperSCIA;
• SCIA unica;
• SCIA condizionata.

SCIA Normale

La SCIA normale è uno strumento amministrativo utilizzato per interventi edilizi di minore entità, come la manutenzione straordinaria. Questo tipo di SCIA non può modificare parametri edilizi fon-damentali come la volumetria complessiva, il prospetto o la localizzazione dell’edificio. È regolata dall’art. 22, comma 1 del Testo Unico dell’Edilizia (TUE), D.P.R. n. 380/01.
Introdotta per semplificare e accelerare l’avvio delle attività edilizie minori, la SCIA normale riduce la burocrazia e i tempi di attesa. Tuttavia, è essenziale che la documentazione presentata sia completa e conforme alle normative vigenti, per evitare sanzioni e sospensioni dei lavori.

SCIA alternativa al P.d.C.

La SCIA alternativa al Permesso di Costruire, nota anche come “Super SCIA”, consente di esegui-re interventi edilizi rilevanti senza dover richiedere il tradizionale permesso di costruire. Questa procedura è regolata dall’art. 23 del D.P.R. 380/2001.
La SCIA alternativa offre una procedura semplificata per interventi edilizi rilevanti, permettendo di avviare i lavori in tempi più rapidi rispetto al permesso di costruire tradizionale, a condizione che siano rispettate le specifiche normative e i requisiti previsti dalla normativa vigente.
Tale pratica è richiesta per interventi di ristrutturazione edilizia pesante, che includono modifiche significative come variazioni della volumetria e dei prospetti, cambi di destinazione d’uso degli edifici nei centri storici e modifiche della sagoma degli edifici vincolati.
Oltre alle ristrutturazioni pesanti, la SCIA alternativa può essere utilizzata per interventi di nuova costruzione o ricostruzione urbanistica, disciplinati da piani attuativi che contengano precise di-sposizioni plano-volumetriche, tipologiche, formali e costruttive.

SCIA unica

La SCIA unica è una soluzione innovativa e semplificata per l’avvio di attività che richiedono la presentazione di più SCIA settoriali. Introdotta dal D.L. 126/2016, consente di concentrare in un’unica segnalazione tutte le comunicazioni, attestazioni, asseverazioni e notifiche necessarie per l’inizio dell’attività.
L’obiettivo principale della SCIA unica è ridurre i tempi e semplificare il processo burocratico. Anzi-ché presentare singole SCIA per ogni settore coinvolto, l’interessato può presentare una sola SCIA allo sportello unico competente, che trasmetterà la documentazione alle altre amministrazioni in-teressate.
La SCIA unica non solo semplifica la procedura, ma consente anche di iniziare l’attività il giorno stesso della presentazione della segnalazione, eliminando la necessità di attendere l’approvazione di ogni singola SCIA, purché tutte le condizioni e i requisiti previsti siano rispettati.

SCIA condizionata

La SCIA condizionata richiede l’acquisizione di atti di assenso da altre autorità competenti prima di avviare l’attività edilizia. Questo significa che è necessario ottenere preventivamente le autoriz-zazioni necessarie da altri uffici o amministrazioni.
Quando un’attività soggetta a SCIA richiede tali atti di assenso, l’interessato deve presentare le relative istanze allo Sportello Unico per l’Edilizia contestualmente alla SCIA. Lo Sportello Unico rila-scia una ricevuta che attesta l’avvenuta presentazione dell’istanza e convoca una conferenza di servizi per acquisire i pareri e le autorizzazioni richieste.
La SCIA condizionata permette di avviare attività edilizie, ma richiede un iter più complesso ri-spetto alla SCIA normale, necessitando di tutte le condizioni e i requisiti per garantire la validità e l’efficacia della segnalazione.

Come si fa la SCIA?

I dati da inserire per la compilazione della SCIA sono i seguenti:
1. dati anagrafici del titolare (nome, cognome, codice fiscale, indirizzo, ecc.);
2. dati ditta (nome, partita IVA, codice fiscale, indirizzo, ecc.);
3. dati del procuratore/delegato;
4. dichiarazione ai sensi dell’art. 76 del D.P.R. 445/2000 relative a:
• titolarità dell’intervento;
• opere su parti comuni o modifiche esterne (le opere da realizzarsi non riguardano parti comuni oppure riguardano parti comuni).
5. qualificazione dell’intervento;
6. data di inizio;
7. individuazione del tipo di SCIA:
• SCIA;
• SCIA unica;
• SCIA condizionata.
8. dichiarazione che l’intervento, descritto nella relazione di asseverazione, riguarda:
• intervento di manutenzione straordinaria (pesante), restauro e risa-namento conservativo (pesante) e ristrutturazione edilizia (leggera) (D.P.R. 380/2001, articolo 22, comma 1, articolo 3, comma 1, lett. b), c) e d). Punti 4, 6 e 7 della Sezione II – EDILIZIA – della Tabella A del D.Lgs. 222/2016);
• intervento in corso di esecuzione, con pagamento di sanzione (D.P.R. 380/2001, articolo 37, comma 5), e pertanto si allega sanatoria dell’intervento realizzato in data conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione, sia al momento della presentazione della segnalazione (D.P.R. 380/2001, articolo 37, comma 4. Punto 41 della Sezione II – EDILIZIA – della Tabella A del D.Lgs. 222/2016);
• variante in corso d’opera a permesso di costruire che non incide sui parametri urbani e non costituisce variante essenziale (D.P.R. 380/2001, art. 22, commi 2, 2-bis. Punti 35 e 36 della Sezione II – EDILIZIA – della Tabella A del D.Lgs. 222/2016).
9. localizzazione dell’intervento (indirizzo e dati catastali),
10. regolarità urbanistica e precedenti edilizi;
11. calcolo del contributo;
12. tecnici incaricati;
13. imprese esecutrici;
14. rispetto degli obblighi in materia di salute e sicurezza nei luoghi di lavoro;
15. rispetto dei diritti di terzi;
16. rispetto della normativa sulla privacy.

SCIA – Relazione tecnica di asseverazione 

Il progettista deve effettuare una serie di dichiarazioni e asseverazioni già contenute nella secon-da parte del modello che costituisce la “Relazione tecnica di asseverazione” della SCIA.
Il progettista, in qualità di tecnico asseverante, preso atto di assumere la qualità di persona esercente un servizio di pubblica necessità, ai sensi degli articoli 359 e 481 del Codice Penale, consapevole che le dichiarazioni false, la falsità negli atti e l’uso di atti falsi comportano l’applicazione delle sanzioni penali previste dagli artt. 75 e 76 del D.P.R. n. 445/2000 e di quelle di cui all’art. 19, comma 6, della legge n. 241/1990, sotto la propria responsabilità, effettua le seguenti dichiarazioni:
• tipologia di intervento e descrizione sintetica delle opere:
• interventi di manutenzione straordinaria (pesante) di cui all’articolo 3, comma 1, lettera b) del D.P.R. 380/2001, che riguardino le parti struttu-rali dell’edificio (Attività n. 4, Tabella A, Sez. II del D.Lgs. 222/2016, art. 22 comma 1, lettera a) del D.P.R. n. 380/2001);
• interventi di restauro e risanamento conservativo (pesante) di cui all’articolo 3, comma 1, lettera c) del D.P.R. 380/2001, qualora riguardino parti strutturali dell’edificio (Attività n. 6, Tabella A, Sez. I del D.Lgs. 222/2016, art. 22 comma 1, lettera b) del D.P.R. 380/2001);
• interventi di ristrutturazione edilizia (leggera) di cui all’articolo 3, comma 1, lettera d) del D.P.R. 380/2001, rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediate un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente, ad esclusione dei casi di cui all’art. 10 comma 1 lettera c) del D.P.R. 380/2001 (Attività n. 7, Tabella A, Sez. II del D.Lgs. 222/2016, art. 22 comma 1 lettera c) del D.P.R. 380/2001);
• varianti in corso d’opera a permessi di costruire, di cui all’articolo 22, commi 2 e 2-bis del D.P.R. 380/2001, che non incidono sui parametri ur-banistici e sulle volumetrie, e che non comportano mutamento urbanisti-camente rilevante della destinazione d’uso, che non modificano la cate-goria edilizia e non alterano la sagoma dell’edificio qualora sottoposto a vincolo ai sensi del d.lgs. 22 gennaio 2004, n.42 e non violano le eventuali prescrizioni contenute nel permesso di costruire o che non presentano i caratteri delle variazioni essenziali (Attività n. 35 e n. 36, Tabella A, Sez. II del D.Lgs. 222/2016);
• sanatoria dell’intervento realizzato, conforme alla disciplina urbani-stica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della segnalazione, i sensi dell’articolo 37, comma 4 del D.P.R. 380/2001 (Attività n. 41, Tabella A, Sez. II del D.Lgs. 222/2016).
• descrizione dei lavori da eseguire;
• dati geometrici dell’immobile oggetto di intervento (volume, superficie e numero di piani);
• strumentazione urbanistica comunale vigente e in salvaguardia;
• superamento delle barriere architettoniche;
• sicurezza degli impianti;
• contenimento dei consumi energetici.

Ulteriori informazioni

Il tecnico effettua, inoltre, altre segnalazioni/comunicazioni, relative a:
• tutela dall’inquinamento acustico;
• produzione di materiali di risulta;
• prevenzione incendi;
• amianto;
• conformità igienico-sanitaria;
• interventi strutturali e/o in zona sismica.
Sono previste, poi, tutta una serie di dichiarazioni in merito all’eventuale autorizzazione paesaggi-stica, ossia alla:
• tutela ecologica (vincolo idrogeologico, vincolo idraulico, rete “Natura 2000” e valu-tazione d’incidenza, fascia di rispetto cimiteriale, aree a rischio di incidente rilevante, ecc.)
• tutela funzionale (eventuale presenza di vincoli stradali o ferroviari, elettrodotti, ga-sdotti, ecc.)
Il tecnico, dunque, in qualità di persona esercente un servizio di pubblica necessità ai sensi degli artt. 359 e 481 del Codice Penale, esperiti i necessari accertamenti di carattere urbanistico, edili-zio, statico, igienico ed a seguito del sopralluogo, consapevole di essere passibile dell’ulteriore sanzione penale nel caso di falsa asseverazione circa l’esistenza dei requisiti o dei presupposti di cui al comma 1 dell’art. 19 della l. n. 241/90,  assevera la conformità delle opere, compiutamente descritte negli elaborati progettuali, a:
• strumenti urbanistici approvati e non in contrasto con quelli adottati;
• Regolamento edilizio comunale;
• Codice della strada;
• Codice civile.
Assevera inoltre che le stesse rispettano le norme di sicurezza e igienico/sanitarie e le altre norme vigenti in materia di urbanistica, edilizia.
Il modello riporta poi un quadro riepilogativo di tutta la documentazione allegata alla SCIA e la ri-chiesta di acquisizione di atti di assenso (SCIA condizionata).
Infine, occorre specificare i vari soggetti coinvolti:
• altri titolari;
• tecnici incaricati:
• progettista delle opere architettoniche;
• direttore dei lavori delle opere architettoniche;
• progettista delle opere strutturali;
• direttore dei lavori delle opere strutturali;
• altri tecnici incaricati;
• dati sulle imprese esecutrici.

Costi SCIA edilizia

Il costo per la presentazione della SCIA, che richiede elaborati tecnici e asseverazione da parte del professionista, dipende da vari fattori, ossia:
• dalla tipologia di intervento oggetto dell’attività svolta;
• dalle attività tecniche da svolgere (relazioni, calcoli, asseverazioni, ecc.).
I costi aggiuntivi oltre alla presentazione della SCIA possono includere:
• diritti di segreteria del Comune: i diritti di segreteria che il Comune richiede per l’istruttoria e l’approvazione della SCIA, che variano da Comune a Comune;
• bolli e tasse: possono essere richiesti bolli e altre tasse aggiuntive;
• parcella del tecnico: il costo per la consulenza e la redazione della pratica da par-te di un professionista abilitato, come un ingegnere o architetto, può variare a seconda della complessità del caso.

Sanzioni per mancata SCIA

La mancata presentazione della SCIA comporta principalmente sanzioni amministrative pecunia-rie, senza incorrere in sanzioni penali, a meno che non si configuri un abuso edilizio vero e proprio che richiederebbe il permesso di costruire.
Le sanzioni previste in assenza della SCIA o in difformità dalla SCIA sono definite dall’art. 37 del D.P.R. 380/2001 e prevedono sanzioni pecuniarie pari al triplo dell’aumento del valore venale dell’immobile conseguente alla realizzazione degli interventi stessi e comunque in misura non in-feriore a 1.032 euro.
Quando le opere realizzate in assenza di SCIA consistono in interventi di restauro e di risanamento conservativo, eseguiti su immobili vincolati, l’autorità competente può ordinare la restituzione in pristino a cura e spese del responsabile ed irroga una sanzione pecuniaria da 516 a 10.329 euro.

SCIA tardiva e SCIA in sanatoria

In situazioni di abusivismo edilizio, è possibile sanare le irregolarità tramite una SCIA tardiva o una SCIA in sanatoria. Questi due strumenti, pur avendo lo stesso scopo, si utilizzano in contesti diffe-renti.
In particolare:
• quando i lavori sono già avviati, è possibile presentare spontaneamente la SCIA, definita SCIA tardiva, pagando una sanzione pari a 516 euro (art. 37, comma 5);
• quando i lavori sono terminati, è possibile richiedere la SCIA in sanatoria con il pagamento di una sanzione (art. 36-bis).
La Legge 105/2024 di conversione del D.L. 69/2024, decreto salva casa, ha modificato le condizioni per l’ottenimento della SCIA in sanatoria.
Il responsabile dell’abuso o l’attuale proprietario dell’immobile possono richiedere la segnalazione certificata di inizio attività (SCIA) in sanatoria, a condizione che l’intervento sia conforme alle nor-mative urbanistiche vigenti al momento della domanda, oltre a rispettare i requisiti previsti dalle norme edilizie in vigore al momento della realizzazione dei lavori.
La richiesta deve essere accompagnata da una dichiarazione di un tecnico abilitato che attesti la conformità dell’intervento. La data di realizzazione dell’opera deve essere dimostrata con la documentazione prevista dall’art. 9-bis, comma 1-bis, del D.P.R. 380/2001, relativa allo stato legit-timo dell’immobile. Se non è possibile fornire tali documenti, la data può essere dichiarata dal tecnico incaricato. In caso di dichiarazioni false o mendaci, si applicano sanzioni penali.
Il rilascio della SCIA in sanatoria è subordinato al pagamento, a titolo di oblazione, di un importo pari al doppio dell’aumento del valore venale dell’immobile valutato dagli uffici competenti dell’Agenzia delle entrate. L’importo è stabilito dal responsabile del procedimento e varia tra un minimo di 1.032 euro e un massimo di 10.328 euro, oppure tra 516 e 5.164 euro, se l’intervento rispetta le norme urbanistiche ed edilizie sia al momento della realizzazione, sia al momento della domanda (doppia conformità).
Per quanto riguarda la conclusione del procedimento, se lo Sportello unico non si pronuncia entro 30 giorni, si applica il silenzio-assenso, a meno che il termine non sia sospeso per verificare la compatibilità paesaggistica, nel caso di immobili soggetti a vincolo paesaggistico.

Qual è la differenza tra SCIA e permesso di costruire?

La differenza principale tra SCIA e permesso di costruire risiede nella tipologia di interventi co-perti da ciascuna pratica.
Come visto, la SCIA è richiesta per opere di manutenzione straordinaria delle parti strutturali o dei prospetti, restauro e risanamento conservativo delle parti strutturali, ristrutturazione edilizia, e va-rianti a permessi di costruire senza modifiche ai parametri urbanistici, alla volumetria o alla desti-nazione d’uso.
Il permesso di costruire, invece, è il titolo abilitativo da ottenere per nuova costruzione, ristruttura-zione urbanistica, ristrutturazione edilizia con cambiamenti significativi negli edifici o nelle destina-zioni d’uso, specialmente nelle zone omogenee A, modifiche alla sagoma o alla volumetria di edi-fici protetti, demolizione e ricostruzione in aree tutelate con modifiche alla sagoma o ai prospetti o incremento di volumetria.
Le due pratiche edilizie differiscono tra loro anche per la procedura.
L’ottenimento della SCIA prevede quanto segue:
• asseverazione da parte del progettista che gli interventi proposti sono conformi a tutte le normative pertinenti;
• trasmissione dell’elaborato progettuale e della segnalazione asseverata all’amministrazione comunale;
• avvio immediato dei lavori.
Il permesso di costruire, invece, segue le seguenti fasi:
• presentazione della richiesta presso il SUE;
• comunicazione del responsabile del procedimento e avvio dell’istruttoria;
• formulazione di una proposta di provvedimento;
• emissione del provvedimento finale;
• notifica dell’esito al richiedente.
Per tutti i dettagli, leggi l’approfondimento sulla differenza tra SCIA e permesso di costruire.

Qual è la differenza tra CILA e SCIA?

La principale differenza tra la CILA e la SCIA è relativa al tipo di opere da realizzare. La SCIA occorre per lavori di manutenzione straordinaria “pesante”, che vanno a modificare la struttura dell’edificio. Quando, invece, si tratta di lavori di manutenzione straordinaria, ma di minore entità, allora occorre presentare la CILA.
La CILA, inoltre, riveste carattere residuale in quanto applicabile agli interventi non riconducibili tra quelli elencati agli artt. 6, 10 e 22 del D.P.R. 380/2001 e riguardanti, rispettivamente, l’edilizia li-bera, le opere subordinate a permesso di costruire e le iniziative edilizie sottoposte a SCIA. 

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SCIA in sanatoria: come regolarizzare gli abusi edilizi?

La SCIA in sanatoria regolarizza un intervento strutturale realizzato senza aver prima presentato la SCIA edilizia. Agg. Marzo 2025.

La SCIA in sanatoria è una dichiarazione da sottoporre al comune dove è ubicato l’immobile nel caso in cui siano stati eseguiti interventi edilizi e di ristrutturazione che coinvolgono elementi strut-turali dell’edificio, senza aver presentato la SCIA edilizia prescritta dalla normativa vigente.
La SCIA in sanatoria ha subito significativi cambiamenti con l’introduzione del decreto salva casa (D.L. 69/2024, convertito in legge 105/2024), il quale ha ampliato le possibilità di regolarizzazione delle difformità edilizie, semplificando le procedure e modificando i requisiti di conformità.

Aggiornamento Marzo 2025

No alla sanatoria semplificata per le richieste presentate prima del Salva Casa

La sanatoria semplificata dell’art. 36-bis del T.U. edilizia non può essere rilasciata se la richiesta di SCIA in sanatoria era stata presentata prima dell’entrata in vigore del D.L. 69/2024 in quanto le disposizioni del Salva Casa non si applicano in maniera retroattiva. Inoltre, il silenzio del Comune sulla SCIA in sanatoria non implica assenso, ma è considerato inadempimento. Ecco cosa emerge nel-la sentenza 1394/2025 del Consiglio di Stato.
L’oggetto del contenzioso riguarda l’inerzia del Comune di riferimento rispetto alla SCIA in sanato-ria presentata il 22 gennaio 2024 da una ditta per regolarizzare opere edilizie eseguite in difformi-tà da un permesso di costruire del 2006. Il Comune, tuttavia, aveva già emesso un’ordinanza di demolizione il 2 novembre 2023, contestando la realizzazione di ulteriori opere abusive, tra cui:
• modifiche al locale ristorante e al sottotetto con variazioni di volumetria e altezza;
• costruzione di nuove strutture (scale, porticati, locali in muratura, ecc.).
A seguito del silenzio dell’amministrazione sulla SCIA, la ditta ha presentato ricorso al TAR Cam-pania, contestando la mancata risposta del Comune e sostenendo che il silenzio avrebbe dovuto essere interpretato come accoglimento implicito della richiesta di sanatoria.
La sentenza impugnata del TAR per la Campania (sez. VIII, n. 5422 del 15 ottobre 2024) ha stabili-to quanto segue:
• ha ritenuto che non fosse applicabile la nuova normativa introdotta dall’art. 36-bis del D.P.R. 380/2001, relativa al silenzio assenso, inserita dal D.L. 69/2024, convertito nel-la legge 105/2024;
• ha affermato che il silenzio dell’amministrazione sulla SCIA, in base all’art. 37 del te-sto unico edilizia costituisce silenzio inadempimento, e non silenzio assenso;
• ha escluso che vi fosse stato un inadempimento da parte del Comune, ritenendo che l’intento del Comune fosse chiaramente espresso tramite l’ordinanza di demolizio-ne n. 3 del 2023;
• ha condannato la parte attrice a pagare le spese legali del giudizio, per un importo di 2.500 euro.
Gli appellanti hanno presentato il loro ricorso basandosi su tre principali motivazioni. Prima di tut-to, contestano il comportamento dell’amministrazione pubblica, ritenendo che non abbia rispet-tato i principi di buon andamento, trasparenza e imparzialità (previsti dall’articolo 97 della Costi-tuzione), in quanto non ha fornito una risposta adeguata alle loro richieste. Inoltre, lamentano la violazione del principio di legittimo affidamento, sostenendo che la pubblica amministrazione avrebbe dovuto agire con correttezza e buona fede nei loro confronti. Infine, evidenziano errori da parte del Comune nell’interpretazione delle norme urbanistiche e nella gestione della Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA).
Il Comune ha giustificato la propria posizione basandosi su tre argomentazioni principali. Anzitut-to, ha sottolineato che l’ordinanza di demolizione emessa nel 2023 rappresentava una chiara manifestazione della volontà di non concedere la sanatoria. Inoltre, ha evidenziato che la SCIA in sanatoria era stata presentata in un contesto di utilizzo sistematico della sanatoria edilizia, im-piegata negli anni per regolarizzare progressivamente un complesso immobiliare costruito abusi-vamente. Infine, ha precisato che le opere contestate non potevano essere sanate tramite SCIA, ma avrebbero richiesto un permesso di costruire e una verifica della doppia conformità, come pre-visto dall’articolo 36 del Testo Unico dell’Edilizia.
Il Consiglio di Stato ha respinto l’appello, confermando la decisione del TAR per diversi motivi.
Innanzitutto, ha escluso l’applicabilità della sanatoria semplificata, poiché la norma è entrata in vigore dopo la SCIA e non ha effetti retroattivi.
Non si può applicare la nuova normativa introdotta dall’art. 36 bis del d.P.R. 380/2001, inserita dal de-creto-legge n. 69/2024 (convertito con modifiche dalla legge n. 105/2024), come richiesto dalla parte ricorrente (vedi memoria del 3 settembre 2024).
12.1. Questa norma è entrata in vigore il 30 maggio 2024, quindi molto dopo la presentazione della S.C.I.A. in sanatoria (22 gennaio 2024), che è l’oggetto del silenzio impugnato.
12.2. Nel decreto-legge n. 69/2024 non c’è alcuna norma che permetta di applicarlo retroatti-vamente alle richieste già presentate prima della sua entrata in vigore. Inoltre, la parte ricor-rente non ha indicato alcuna disposizione in tal senso. Di conseguenza, vale la regola generale stabilita dall’art. 11 delle disposizioni preliminari del codice civile, secondo cui le leggi non hanno effetto re-troattivo, a meno che non sia espressamente previsto.
12.3. Il principio per cui “il tempo regola gli atti” (tempus regit actum) conferma questa interpretazio-ne. Infatti, l’art. 3, comma 4, del decreto-legge n. 69/2024 stabilisce che la sanatoria basata sull’art. 36 bis del d.P.R. 380/2001 non dà diritto alla restituzione delle somme già pagate per oblazioni o sanzioni applicate secondo le norme in vigore prima del decreto.
Ha inoltre chiarito che il silenzio del Comune non equivale ad accoglimento, dato che l’ordinanza di demolizione rappresentava già un diniego implicito.
Infine, ha ribadito che la sanatoria è un’eccezione e non può sostituire i permessi edilizi preventivi.

SCIA in sanatoria: cos’è

La SCIA in sanatoria, o meglio SCIA e accertamento di conformità come definita dall’art. 37 del D.P.R. 380/2001, rappresenta un tipo di autorizzazione che permette la regolarizzazione di abusi edilizi, cioè di lavori effettuati senza la presentazione della SCIA edilizia o in violazione delle relative disposizioni. Questa procedura offre, quindi, la possibilità di regolarizzare la propria situa-zione edilizia, evitando le sanzioni previste per l’abusivismo edilizio.
Esistono 2 tipologie di SCIA in sanatoria:
• SCIA tardiva: applicata quando i lavori sono ancora in fase di esecuzione;
• SCIA in sanatoria per regolarizzare interventi già completati.

Quando serve la SCIA in sanatoria?

La SCIA in sanatoria è richiesta in situazioni in cui non sia stata precedentemente presentata la SCIA edilizia (art. 22 D.P.R. 380/01) e, in particolare, quando sono stati effettuati lavori che rientra-no nelle seguenti categorie:
• interventi di manutenzione straordinaria: questi interventi riguardano solitamente parti strutturali dell’edificio o comportano modifiche significative alle strutture preesi-stenti;
• interventi di restauro o risanamento: questi lavori, che spesso ricomprendono edifici protetti da un particolare vincolo storico-artistico, possono riguardare parti strutturali e richiedono la conformità alle normative vigenti;
• interventi di restauro leggero senza modificare volume, destinazione d’uso o sagoma dell’immobile: anche interventi di restauro leggero possono richiedere una SCIA in sa-natoria, ma solo se comportano modifiche minori che non coinvolgono il volume totale dell’edificio, la destinazione d’uso (tra categorie non omogenee) o la sua sagoma. Quindi, se l’intervento non altera in maniera significativa l’aspetto e la funzione dell’immobile, ma è stato eseguito senza la SCIA edilizia, sarà necessario regolarizzarlo tramite la SCIA in sanatoria.

SCIA in sanatoria: cosa è cambiato con il Salva Casa?

Il decreto salva casa (D.L. 69/2024, convertito in legge 105/2024), con l’introduzione dell’articolo 36-bis del D.P.R. 380/01, ha reso la SCIA in sanatoria uno strumento più efficace per la regolarizzazione degli abusi edilizi.
Le nuove disposizioni facilitano l’accesso alla sanatoria, riducono i tempi burocratici e ampliano le possibilità di intervento, contribuendo a una maggiore legalità nel set-tore edilizio.
In passato, la procedura per la SCIA in sanatoria era regolata dall’articolo 37 comma 4 del D.P.R. 380/01 e si basava su un requisito fondamentale: la verifica della confor-mità urbanistica ed edilizia sia al momento della realizzazione dell’abuso, sia al mo-mento della presentazione della richiesta di sanatoria (cosiddetta doppia conformi-tà).
Ora, invece, la normativa è stata semplificata: è sufficiente provare la conformità ur-banistica al momento della presentazione della domanda e la conformità edilizia all’epoca della realizzazione per ottenere la sanatoria.

Quali sono le novità?

Secondo le nuove disposizioni normative, il responsabile dell’abuso o l’attuale proprietario posso-no presentare allo Sportello Unico dell’edilizia (ovvero, laddove non costituito, all’Ufficio tecnico comunale) la SCIA in sanatoria che dovrà essere accompagnata da una dichiarazione di un tecnico abilitato che attesti la necessaria conformità.
L’epoca di realizzazione dell’intervento è provata mediante la documentazione indicata dell’art. 9-bis, comma 1-bis, del D.P.R. 380/2001 ai fini dello stato legittimo dell’immobile ovvero, qualora non sia possibile accertarla, mediante dichiarazione del tecnico interessato. Per gli immobili si-tuati in zona sismica (escluse le zone a bassa sismicità), si applicano le procedure previste per la dichiarazione sulle tolleranze costruttive: l’attestazione di conformità alle norme tecniche vigenti all’epoca della realizzazione dell’intervento è funzionale all’acquisizione dell’autorizzazione da par-te dell’ufficio tecnico regionale, o per l’esercizio delle modalità di controllo per gli interventi di mi-nore rilevanza o privi di rilevanza.
Il Comune può subordinare il rilascio della SCIA in sanatoria all’esecuzione di interventi necessari per assicurare il rispetto della normativa tecnica di settore relativa ai requisiti di sicurezza e alla rimozione delle opere che non possono essere sanate.
Per quanto riguarda la conclusione del procedimento, è previsto che, salvo eventuali sospensioni legate alla valutazione della compatibilità paesaggistica per immobili vincolati, se entro 30 gior-ni lo Sportello Unico non fornisce una risposta, si applica automaticamente il principio del silenzio-assenso.

Chi e dove presentare la SCIA in sanatoria

Come accennato precedentemente, la SCIA in sanatoria può essere richiesta sia dal responsabile dell’abuso che dall’attuale proprietario dell’immobile.
La richiesta va presentata all’ufficio tecnico del Comune competente, precisamente allo Sportello Unico dell’edilizia.

Differenza tra CILA e SCIA in sanatoria

La differenza tra la CILA e la SCIA in sanatoria risiede nelle situazioni specifiche in cui vengono ap-plicate e nelle caratteristiche degli interventi che intendono regolarizzare.
La CILA “in sanatoria”, o meglio sarebbe dire CILA tardiva, è utilizzata per mettere in regola in-terventi edilizi di natura ordinaria, ossia interventi che non coinvolgono parti strutturali dell’edificio, non modificano la volumetria complessiva e non cambiano la destinazione d’uso dell’immobile. La CILA può essere presentata da un professionista abilitato, ma la realizzazione dei lavori non ri-chiede necessariamente la supervisione diretta di un tecnico specializzato. Questa procedura tende a essere più semplice, meno dispendiosa in termini di tempo e risorse e adatta per regola-rizzare interventi di minore entità.
Dall’altro lato, la SCIA in sanatoria è richiesta per interventi più ampi, inclusi quelli che coinvolgo-no parti strutturali dell’edificio o che comportano un cambio di destinazione d’uso tra categorie omogenee. La SCIA in sanatoria richiede il coinvolgimento di un professionista qualificato per la direzione dei lavori, specialmente quando si tratta di interventi strutturali o modifiche edilizie signi-ficative.

Sanzione SCIA in sanatoria

Per il rilascio della SCIA in sanatoria è sempre previsto il pagamento di una sanzione pecuniaria diversificato a seconda che l’intervento realizzato presenti o meno la doppia conformità. In parti-colare, le sanzioni previste sono:
• importo pari al doppio dell’aumento del valore venale dell’immobile, in una misu-ra, determinata dal responsabile del procedimento:
• non inferiore a 1.032 euro e non superiore a 10.328 euro;
• non inferiore a 516 euro e non superiore a 5.164 euro quando l’intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda (doppia conformità).
La presentazione della domanda di SCIA ai sensi del nuovo articolo 36-bis non dà diritto alla re-stituzione di somme versate a titolo di oblazione o per il pagamento di sanzioni già irrogate dal Comune o da altra amministrazione sulla base della normativa vigente alla data di entrata in vi-gore del decreto.

Ulteriori sanzioni

Se le opere realizzate in assenza di SCIA consistono in interventi di restauro e risanamento con-servativo e riguardano immobili soggetti a vincoli derivanti da leggi statali, regionali o altre normative urbanistiche vigenti, l’autorità competente per il controllo del rispetto di questi vincoli può imporre la restituzione dell’immobile allo stato originario a spese del responsabile dell’abuso e applicare una sanzione pecuniaria che oscilla tra 516 e 10.329 euro.
Nel caso in cui tali interventi riguardino immobili che non sono soggetti a vincoli, anche se si tro-vano nelle zone territoriali omogenee (definite dall’art. 2 del D.M. 1444/1968), il dirigente o il re-sponsabile dell’ufficio competente può richiedere al Ministero per i Beni e le Attività Culturali un parere vincolante sulla questione della restituzione dell’immobile allo stato originario o sull’applicazione della sanzione pecuniaria. Questa sanzione pecuniaria, non superiore a 5.164 e non inferiore a 516 euro, è anch’essa stabilita dal responsabile del procedimento in base all’aumento di valore dell’immobile valutato dall’agenzia del territorio.
Se il parere richiesto al Ministero non viene fornito entro 60 giorni, il dirigente o il responsabile dell’ufficio può prendere autonomamente una decisione. In quest’ultimo caso, la sanzione pecu-niaria prevista dal comma 2 dell’art. 37 D.P.R. 380/01 non viene applicata.

SCIA in sanatoria in corso d’opera

La SCIA in sanatoria in corso d’opera non implica una dettagliata verifica di conformità. Al contra-rio, segue la normale procedura amministrativa prevista per la SCIA ordinaria. Salvo quanto sta-bilito dall’art. 23, comma 6, la presentazione spontanea della SCIA quando l’intervento è già in corso comporta il pagamento di una sanzione di 516 euro (art. 37 comma 5 D.P.R. 380/01).
Tuttavia, se entro 30 giorni dalla presentazione della SCIA in sanatoria vengono riscontrate delle violazioni alle condizioni stabilite, l’interessato riceverà un ordine motivato dal dirigente o dal re-sponsabile dell’ufficio comunale, nel quale si chiederà di non procedere con l’intervento previsto. In caso di falsa attestazione da parte del professionista abilitato, l’ufficio comunale informerà l’autorità giudiziaria e il consiglio dell’ordine di appartenenza del professionista. Nonostante ciò, è possibile presentare nuovamente la denuncia di inizio attività con le necessarie modifiche o inte-grazioni al fine di renderla conforme alla normativa urbanistica ed edilizia.

SCIA in sanatoria: le sentenze di riferimento

Ti riporto di seguito una serie di sentenze in riferimento alla sanatoria edilizia.
Cambio d’uso e sanatoria respinta? Si riprova con il Salva casa!
La sentenza del Consiglio di Stato n. 7486/2024 affronta il delicato tema delle controversie relative alla SCIA in sanatoria, in particolare per i casi in cui le norme sono cambiate durante il processo giudiziario.
Nella vicenda esaminata, un proprietario aveva richiesto al Comune di Napoli l’accertamento di conformità per il cambio di destinazione d’uso di un immobile, da deposito a residenza, ma la richiesta era stata respinta perché l’immobile si trovava nella zona rossa vesuviana, dove tale tra-sformazione non è consentita. Il ricorso contro il diniego e l’ingiunzione di ripristino è stato respinto sia dal TAR che dal Consiglio di Stato, che ha confermato la legittimità del divieto.
Nonostante l’appellante avesse presentato una seconda istanza di sana-toria sulla base del Decreto Salva casa, i giudici hanno chiarito che que-sta non influisce sull’attuale giudizio, ma può soltanto sospendere tempo-raneamente l’efficacia dell’ordinanza di demolizione in attesa della pro-nuncia del Comune.
 

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