Certificato di agibilità:

quando è necessario e chi lo rilascia

Il certificato di agibilità attesta che l’immobile è conforme alle normative vigenti relative a sicurezza, igiene, salubrità. Scopri i dettagli e cosa è cambiato con la segnalazione certificata di agibilità

agg.  30 Luglio 2024

Il “certificato di agibilità” è il documento che attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate in conformità alla normativa vigente.

Oggi più precisamente si parla di segnalazione certificata di agibilità (SCA) (art. 24 D.P.R. 380/01).

Certificato di agibilità: cos’è e a cosa serve?

Il certificato di agibilità è il documento in cui si valutano e certificano le condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico degli edifici e dei relativi impianti tecnici. Queste condizioni sono valutate conformemente alla normativa vigente e ai criteri di abitabilità stabiliti dall’art. 24 del D.P.R. 380/01 (testo unico edilizia).

Il suo scopo principale è quello di attestare il rispetto di tutte le condizioni necessarie per garantire la sicurezza, l’igiene e la salubrità degli ambienti edilizi.

Senza questo certificato, un edificio non può essere utilizzato legalmente per scopi residenziali o commerciali, e i servizi pubblici possono essere negati.

Le norme relative al certificato di agibilità possono variare da una regione all’altra.

Certificato di abitabilità e agibilità: differenza

In passato, persisteva la differenza tra agibilità e abitabilità ed esistevano due tipi distinti di certificazioni:

certificato di abitabilità: riguardante gli immobili a destinazione abitativa;
certificato di agibilità: applicabile agli immobili non adibiti a residenza.
Con l’introduzione del D.Lgs. n. 222/2016, è stata introdotta la Segnalazione Certificata di Agibilità, unificando entrambe le certificazioni precedenti.

Questa segnalazione costituisce un’autocertificazione inviata al Comune dall’intestatario della pratica tramite lo sportello telematico SUAPE, entro 15 giorni dalla conclusione dei lavori.

Certificato di agibilità: quando è obbligatorio?

Il documento di agibilità deve essere redatto in relazione a diverse tipologie di interventi edilizi, tra cui:

nuove costruzioni: includendo tutti i progetti di edificazione da zero;
ricostruzioni o sopraelevazioni totali o parziali: riguardando interventi che coinvolgono la ricostruzione completa o parziale di un edificio esistente o l’aggiunta di nuovi livelli;
interventi sugli edifici esistenti: soprattutto quelli che possono avere un impatto sulle condizioni di igiene, sicurezza, salubrità, e risparmio energetico degli edifici e dei relativi impianti già installati.
A seconda dell’intervento, l’agibilità può essere attestata per:

l’intero immobile: nelle specifiche autorizzate nel permesso di costruire e nelle successive varianti;
singoli edifici o porzioni: a condizione che siano funzionalmente autonome, con opere di urbanizzazione collaudate e certificate per le parti comuni;
singole unità immobiliari: a condizione che le opere strutturali siano completate e collaudate, gli impianti certificati e le parti comuni ultimate.

Quando non è necessario il certificato di agibilità?

Esistono situazioni in cui non è obbligatorio possedere il certificato di agibilità:

edifici costruiti prima del 1934: il certificato di agibilità è stato introdotto nel 1934, pertanto gli edifici costruiti prima di questa data non ne sono in possesso; in caso di compravendita, sebbene la certificazione non sia obbligatoria, è essenziale disporre di documenti che comprovino l’edificazione dell’immobile in un periodo antecedente;
edifici costruiti ante 1967: durante il periodo compreso tra il 1934 e il 1967, l’autorizzazione veniva concessa sotto la cura del Podestà. Pertanto, molti di questi immobili potrebbero non soddisfare i requisiti moderni; tuttavia, il certificato di agibilità può ritenersi comunque valido, a patto che non vi siano stati peggioramenti igienico sanitari a seguito di nuovi interventi.
In caso di smarrimento, è necessario richiedere la sua riedizione presso l’archivio del Comune in cui è situato l’immobile. Per maggiori dettagli leggi se è richiesto il certificato di agibilità per i vecchi immobili.

Richiesta del certificato di agibilità: a chi spetta?

La richiesta del certificato di agibilità può essere avanzata da diversi soggetti, tra cui:

il titolare del permesso di costruire;
il soggetto detentore di SCIA, CILA;
il proprietario dell’immobile;
i loro successori o aventi causa.

Chi rilascia il certificato di agibilità?

A seguito del D.Lgs. 222/2016 (decreto SCIA 2), l’agibilità non viene più rilasciata dal Comune, ma viene attestata con segnalazione certificata.

Grazie alle nuove regole, il titolare dell’attività edilizia certifica la sussistenza delle condizioni di agibilità dell’immobile, mediante l’aiuto del direttore dei lavori e di un tecnico abilitato nominato ad hoc.

Entro 15 giorni dall’ultimazione dei lavori di finitura dell’intervento, il soggetto titolare del permesso di costruire, o il soggetto che ha presentato la segnalazione certificata di inizio di attività, o i loro successori o aventi causa, presenta allo sportello unico per l’edilizia la segnalazione certificata, utilizzando la modulistica unificata regionale.

Come richiedere il certificato di agibilità?

Per presentare la segnalazione di agibilità, il professionista incaricato effettua i necessari controlli e fornisce al Comune, a nome del cliente, la documentazione richiesta.

I documenti da allegare alla segnalazione certificata di agibilità includono:

dichiarazione di avvenuto accatastamento o aggiornamento catastale;
dichiarazione di conformità degli impianti;
certificazione di collaudo statico o dichiarazione di rispondenza alle norme antisismiche;
dichiarazione di regolare esecuzione da parte del direttore dei lavori;
dichiarazione di conformità alle norme per il superamento delle barriere architettoniche;
attestato di prestazione energetica (APE).

Come ottenere il certificato di agibilità?

Prima dell’entrata in vigore del D.Lgs. 222/2016 (decreto SCIA 2), per attestare l’agibilità degli immobili era necessario ottenere il certificato mediante un percorso autorizzativo definito nell’ex art. 25 del D.P.R. 380/01.

Questo prevedeva la presentazione di una domanda al Comune insieme alla relativa documentazione.

Entro 30 giorni dalla presentazione della domanda, il Comune avrebbe dovuto rilasciare il certificato di agibilità, anche dopo un’eventuale ispezione dell’edificio.

In alcuni casi, l’agibilità veniva considerata implicitamente accettata con il principio del silenzio-assenso:

dopo 30 giorni se la richiesta era corredata dal parere dell’ASL che attesta la conformità alle norme igienico-sanitarie;
dopo 60 giorni se il richiedente dichiarava la conformità alle norme igienico-sanitarie attraverso un’autocertificazione.
Questi termini potevano essere interrotti per quindici giorni per richiedere ulteriore documentazione, ma poi ricominciavano a decorrere.

Con l’entrata in vigore del D.Lgs. 222/2016, l’agibilità non è più rilasciata direttamente dal Comune, ma viene attestata mediante una segnalazione certificata.

Questo nuovo procedimento ha abrogato il concetto di agibilità e silenzio assenso: in passato, l’assenza di risposta entro certi termini da parte dell’amministrazione comportava implicitamente l’approvazione; ora, il nuovo sistema non richiede alcuna risposta, eliminando di conseguenza la possibilità di formazione del silenzio assenso amministrativo.

Qual è la durata del certificato di agibilità di una casa?

Il certificato di agibilità, a differenza di altri documenti, ha una durata potenzialmente illimitata e non ha una scadenza temporale.

Tuttavia, in alcune situazioni specifiche, come ristrutturazioni, ricostruzioni o sopraelevazioni (totali o parziali), l’agibilità precedentemente concessa perde la sua validità. In tali casi, diventa necessario presentare una nuova domanda per ottenere una certificazione aggiornata.

Nel caso di danni strutturali all’immobile che compromettano la stabilità dell’edificio e o di interventi edilizi abusivi, che non rispettino le norme tecniche in vigore, si può rischiare la revoca dell’agibilità.

Certificato di agibilità immobile: costi

I costi associati al certificato di agibilità possono variare da Comune a Comune, ma, in generale, includono diversi elementi:

diritti di segreteria;
marche da bollo;
spese per varie documentazioni richieste, tra cui l’APE (Attestato di Prestazione Energetica), etc.;
spese per effettuare il collaudo;
costi per la verifica degli impianti.
A questi costi, si aggiungono le spese professionali del tecnico abilitato incaricato di effettuare il collaudo statico e di redigere la documentazione. Per ottenere un calcolo preciso, veloce e completo dei compensi professionali, è consigliabile utilizzare un software di calcolo parcelle, che ti permette di calcolare in modo agevole i corrispettivi per ogni tipo di prestazione, considerando sempre la qualità e la complessità dei lavori svolti.

Certificato di agibilità: sanzioni e conseguenze

Il soggetto che non presenta, entro 15 giorni dalla data di conclusione dei lavori, la segnalazione certificata incorre in una sanzione amministrativa pecuniaria, come previsto dall’art. 24 (comma 3) del D.P.R. 380/2001 testo unico edilizia.

Il mancato rispetto dei termini stabiliti dalla legge, nello specifico, espone ad una sanzione che varia dai 77 a 464 euro, in base alla tempistica trascorsa a seguito della scadenza.

La mancata richiesta dell’agibilità non riguarda solo le conseguenze sanzionatorie, ma può anche generare problemi legati alla vendita dell’immobile. Infatti, secondo la normativa vigente, la responsabilità per la mancata richiesta del certificato di agibilità viene trasmessa ai successori o aventi causa, anche nel caso in cui questi ultimi non siano responsabili dei lavori effettuati.

Agibilità: cosa cambia con il decreto salva casa?

La Legge 105/2024 di conversione del D.L. 69/2024 (decreto salva casa), nel rispetto degli altri requisiti igienico-sanitari previsti dal D.M. 5 luglio 1975, consente al tecnico progettista di asseverare la conformità del progetto per ottenere l’agibilità nei seguenti casi:

locali con altezza minima interna inferiore a 2,70 metri fino a 2,40 metri;
per alloggi mono-stanza con superficie inferiore ai limiti previsti (20 m2 per 1 persona, 28 m2 per 2 persone).
Perché l’attestazione sia valida, devono essere rispettate le seguenti condizioni:

requisito di adattabilità: gli spazi devono essere conformi alle specifiche funzionali e dimensionali previste dal D.M. LL.PP. 236/1989 per l’abbattimento delle barriere architettoniche.
verifica di almeno una delle seguenti condizioni:
i locali si trovano in edifici oggetto di interventi di recupero e miglioramento delle condizioni igienico-sanitarie;
è stato presentato un progetto di ristrutturazione che adotti soluzioni alternative per garantire condizioni igienico-sanitarie adeguate in base al numero di occupanti. Queste soluzioni possono includere l’ampliamento della superficie dell’alloggio e dei vani abitabili, oppure il miglioramento della ventilazione naturale mediante finestre adeguate, riscontri d’aria trasversali o l’impiego di sistemi di ventilazione naturale ausiliari.
Queste nuove disposizioni resteranno in vigore fino alla successiva ridefinizione dei requisiti igienico-sanitari.

Sentenze di riferimento

Di seguito, una serie di sentenze interessanti per approfondire e chiarire alcuni aspetti fondamentali sull’agibilità degli immobili.

L’agibilità può provare la regolarità urbanistico-edilizia di un manufatto edilizio?

Il certificato di agibilità attesta esclusivamente che un immobile è idoneo all’uso in termini di sicurezza e salubrità, senza garantire la conformità urbanistico-edilizia. Come chiarito dal Consiglio di Stato nella sentenza n. 9580/2024, il rilascio di tale documento non equivale a una sanatoria per eventuali abusi edilizi. In una recente disputa su difformità riscontrate in un edificio, i giudici hanno ribadito che il permesso di costruire e il certificato di agibilità hanno finalità distinte: il primo certifica il rispetto delle norme urbanistiche, mentre il secondo si limita agli aspetti tecnici. Inoltre, l’agibilità, ora autocertificata tramite Segnalazione Certificata di Agibilità (SCA), non esclude controlli successivi da parte dell’amministrazione per verificare eventuali irregolarità. Le sanzioni per abusi edilizi, infine, si applicano indipendentemente dalla buona fede del proprietario, riflettendo il carattere oggettivo delle normative in materia.

Immobile venduto senza agibilità: il mediatore ha responsabilità?

La sentenza n. 24534/2022 della Corte di Cassazione chiarisce quali sono le conseguenze nel caso in cui un immobile è venduto senza agibilità, il mediatore che responsabilità ha.

Nello specifico, il pronunciamento della Corte di Cassazione pone in evidenza l’importanza del dovere del mediatore nell’ambito di compravendite immobiliari, specificamente riguardo allo stato di agibilità dell’immobile.

Sebbene la mancanza di agibilità non invalidi la compravendita in sé, il mediatore è obbligato a fornire informazioni accurate all’acquirente in merito a questa condizione o sulla possibilità di ottenerla, insieme ad altri dettagli di sua conoscenza.

La sentenza affronta un caso in cui l’acquirente, scoprendo l’assenza del certificato di abitabilità, rifiuta il pagamento della provvigione al mediatore. I giudici hanno ribaltato la decisione del giudice di pace, sostenendo che il mediatore non ha adempiuto ai doveri di corretta informazione, trascurando di comunicare la mancanza del certificato di abitabilità e di esibire l’attestato di certificazione energetica.

La sentenza richiama anche l’importanza dell’indice di prestazione energetica nei materiali pubblicitari, sottolineando che gli intermediari devono avere accesso alle informazioni energetiche dell’immobile per garantire pubblicità accurata e verificabile. In conclusione, la sentenza evidenzia l’importanza del dovere di corretta informazione del mediatore, sancendo la sua responsabilità nei confronti dell’acquirente e sottolineando la necessità di adottare la massima diligenza professionale nel processo di compravendita immobiliare.

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Si riporta di seguito la vecchia procedura