Il frazionamento di un appartamento è la divisione in due o più parti di un' unità immobiliare originaria, la procedura prevede la richiesta di autorizzazione, la variazione catastale e la registrazione delle nuove proprietà con atto notarile. I costi per gli oneri da versare al comune sono variabili e quantificabili con un computo metrico. Il frazionamento aumenta notevolmente il valore di un immobile soprattutto nelle grandi città dove i piccoli appartamenti hanno un valore al metro quadrato maggiore dei grandi

Le fasi del frazionamento

La procedura dipende dalle normative locali, dal PRG e dal Regolamente edilizio. Solitamente questi sono i passaggi principali:

1. Controllo della legittimità delle preesistenze al comune (conformità urbanistica) ed al catasto (conformità catastale): consiste nella verifica dei documenti dell'appartamento. Da questi elaborati parte qualsiasi richiesta di autorizzazione.
2. Scia o permesso di costruire da consegnare al comune pagando gli oneri concessori, i diritti ed eventualmente la monetizzazione della Legge Tognoli (disciplina i parcheggi pertinenziali, quelli cioè destinati ai residenti). E' la pratica con cui il frazionamento viene autorizzato dal punto di vista amministrativo ed urbanistico.
3. Variazione catastale con la soppressione del subalterno vecchio e la costituzione di due nuovi. Nelle note va richiamato il titolo abilitativo con cui si sono realizzati i lavori in modo da dimostrare la conformità urbanistica.
4. Voltura e registrazione della proprietà con atto notarile: vengono assegnati i nuovi subalterni ai rispettivi proprietari.

Condominio: i diritti dei terzi

In qualsiasi autorizzazione comunale è sempre ben evidente la dicitura “salvo diritti di terzi”, cioè il comune non è responsabile di eventuali diritti lesi ad altri soggetti come il vicino di casa o un condomino che impugnando l’autorizzazione non possono rivalersi sul comune stesso.
Per questo prima di procedere con un frazionamento è bene chiedere all' amministratore il regolamento di condominio e valutare se richiedere una delibera autorizzativa all' assemblea.

Per evitare eventuali richieste di danni da parte dei condomini:

1. Controllare che il regolamento non vieti il frazionamento.
2. Dopo la divisione far riconteggiare le quote millesimali. Se viene modificato l’impianto di riscaldamento centralizzato andranno riconteggiati anche i millesimi del riscaldamento.
3. Se l´ accesso al nuovo appartamento avverrà sul pianerottolo o se verranno modificate parti comuni, l´assemblea condominiale si dovrà esprimere con una delibera.

In generale non c'è bisogno dell´autorizzazione dell´assemblea se il frazionamento non comporta la modifica di parti comuni e quindi non lede i diritti degli altri condomini. Solitamente, per evitare l'assenso dell'assemblea, è sufficiente che non vengano modificati gli impianti di riscaldamento condominiali e le nuove porte siano collocate all´interno del vecchio appartamento.

Infatti le nuove porte d'accesso si possono posizionare:

• Sul pianerottolo, accanto a quella preesistente: in questo caso l'assemblea deve deliberare l'autorizzazione perchè viene modificato il "decoro architettonico" delle parti comuni del condominio.
• All'interno dell' appartamento originario con una "bussola" di distribuzione: i proprietari entrano dalla vecchia porta e si ritrovano in un piccolo spazio con due nuove porte indipendenti che aprono negli appartamenti frazionati. In questo caso il condominio non può rivalersi perchè non viene modificato il "decoro architettonico" del pianerottolo.

Interesante discussione in merito “frazionamento e rapporti condominiali” su Immobilio.it

Comune: Autorizzazione amministrativa

Le leggi regionali individuano delle linee guida ma l´ente competente a rilasciare l´autorizzazione per il frazionamento è il comune. Per questo ogni territorio ha i suoi procedimenti per ottenere la conformità urbanistica e rendere il frazionamento regolare dal punto di vista amministrativo.

Gli appartamenti devono rispettare regole che dipendono da comune a comune: dimensioni minime (ad esempio a Roma minimo 45 mq), requisiti igienico-sanitari, etc. Nel Testo unico dell´ Edilizia il frazionamento è considerato un intervento di “ristrutturazione edilizia” (Art 3 c.1 Lett. D del DPR 380/01), autorizzabile con il permesso di costruire o la Superdia (in alcuni comuni SCIA con pagamento degli oneri).

Oltre all’ autorizzazione il secondo documento che bisogna protocollare allo sportello unico dell' edilizia è la “fine lavori” dove il proprietario dichiara che i lavori sono stati realizzati conformemente al progetto presentato e che procederà alla variazione catastale.

Catasto: Procedura di variazione

Conclusa la fase amministrativa si procede con l’ aggiornamento agli uffici dell’ Agenzia del Territorio (ex catasto). Il proprietario ed un tecnico abilitato devono presentare, con la procedura DOCFA(1), la variazione catastale “sopprimendo” il vecchio subalterno e “costituendone” di nuovi che saranno coincidenti con gli appartamenti ottenuti dal frazionamento. All’ interno del DOCFA andranno inseriti i numeri di protocollo del titolo abilitativo che ha autorizzato l'intervento e della “fine lavori” (o certificato di regolare esecuzione). Ricordo che Il catasto è l' ufficio del Ministero dell' Economia che si occupa di censire dal punto di vista fiscale gli immobili, gli elaborati qui depositati non hanno valore probatorio ed amministrativo e quindi non sono utili a verificare la conformità urbanistica.

Costi

I costi di un frazionamento sono diversi a seconda del comune e del tipo di intervento. Le voci principali sono:

- Diritti di istruttoria della Dia o del Permesso di costruire.
- Oneri di urbanizzazione (Concessori e di costruzione) da versare al comune perchè si aumenta il carico urbanistico. Questi costi sono molto variabili perchè dipendono dal costo dei lavori e si ottengono con dei coefficienti applicati al computo metrico. Solitamente pari al 10%-15% del costo dei lavori.
- Monetizzazione dei parcheggi pertinenziali (a volte non viene applicato).
- Imposta catastale per la variazione (50€ ad appartamento).
- Parcella del tecnico.
- Parcella del notaio e costi notarili.

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Fusioni

La procedura della fusione è il contrario del frazionamento: due o più immobili vengono uniti per formare una sola particella. Va considerato che anche la fusione necessita di un adeguato titolo abilitativo rilasciato dal comune.

Postille :

(1) I nostri tecnici sono disponibili a risolvere problematiche di natura catastale per edifici residenziali, commerciali ed uffici. Le nostre consulenze e perizie catastali sono rivolte a privati, condomini e società. Spesso, in caso di compravendita, o per motivi giudiziari si notano difformità tra lo stato di fatto e la situazione catastale, le nuove normative sono particorlamente attente ad evitare questo ed è importante, per tutelare il proprio investimento, che tutte le pratiche siano effettuate regolarmente.

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