FRAZIONAMENTO IMMOBILIARE E DIVISIONE DELLE UNITÀ CATASTALI
Il protocollo dello Studio Rossi per dividere un unico patrimonio immobiliare in più unità indipendenti, massimizzando la redditività e garantendo la totale conformità urbanistica.
Capitolo 1: Moltiplicare il Valore del Patrimonio (La Regola dell'Allineamento)
Nel mercato immobiliare attuale, le grandi quadrature storiche o commerciali hanno un prezzo al metro quadro nettamente inferiore rispetto alle piccole unità modulari (bilocali, monolocali o uffici compatti). Dividere un immobile è la strategia più efficace per generare plusvalenze repentine, facilitare la vendita o aumentare i flussi da locazione (RevPAR / Yield).
Tuttavia, il frazionamento non è una semplice operazione cartolare o un disegno da presentare all'Agenzia delle Entrate. La trappola burocratica è dietro l'angolo:
Un frazionamento catastale eseguito senza una preventiva pratica edilizia in Comune è nullo, configura un abuso insanabile e blocca il rogito notarile. La Cabina di Regia del Geometra Gennaro Rossi governa il processo attraverso un protocollo integrato a due livelli:
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La Legittimità Comunale (Fase Urbanistica): Verifichiamo la fattibilità del frazionamento analizzando il Regolamento Edilizio Comunale e le norme igienico-sanitarie (superfici minime dei locali, rapporti aeroilluminanti, altezze e allacci agli impianti fognari e idrici). Successivamente depositiamo la pratica edilizia corretta (CILA o SCIA) presso lo Sportello Unico per l'Edilizia (SUE).
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L'Aggiornamento Fiscale (Fase Catastale): Solo dopo la vidimazione comunale, istruiamo la pratica telematico DOCFA per sopprimere il vecchio subalterno originario e costituire i nuovi identificativi catastali indipendenti, ciascuno con la propria rendita e planimetria aggiornata.
La Matrice del Frazionamento d'Élite: Soluzione Standard vs Protocollo Rossi
| Parametro dell'Operazione | Approccio Improvvisato ? | Il Nostro Standard d'Élite (Studio Rossi) ? |
|---|---|---|
| Studio di Fattibilità | Si inizia a demolire o a dividere le planimetrie senza verificare i minimi di superficie impiantistica. | Analisi preventiva dei carichi urbanistici, dei requisiti ASL e della fattibilità dei nuovi scarichi idrici. |
| Allacci e Impianti | Unicità dei contatori o passaggi di impianti non a norma che creano contenziosi futuri tra i futuri acquirenti. | Progettazione dei particolari costruttivi per l'indipendenza totale di reti elettriche, idriche e gas. |
| Gestione Burocratica | Pratiche scollate tra Comune e Catasto che generano vizi occulti e blocchi dell'atto dal notaio. | Sincronizzazione millimetrica delle scadenze e faldone di Due Diligence integrato per ogni nuova unità. |
I Nostri Interventi di Divisione Spaziale e Catastale
Il nostro collegio tecnico assiste costruttori, investitori e privati in tutte le declinazioni del frazionamento:
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Frazionamento di Appartamenti Grandi: Divisione di ampi spazi residenziali per la creazione di mini-appartamenti destinati al mercato delle locazioni brevi o alla vendita frazionata.
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Divisione di Patrimoni Ereditari: Pratiche tecniche necessarie per dividere equamente un immobile tra coeredi, assegnando a ciascuno una proprietà autonoma e accatastata.
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Frazionamento di Locali Commerciali e Capannoni: Rimodulazione di spazi commerciali (Cat. C/1, C/3, D/8) per adattarli alle richieste dei nuovi locatari.
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Pratiche di Fusione Contestuale: Operazione inversa o combinata, ideale quando si acquistano due unità adiacenti per unirle in un unico faldone catastale.
La valorizzazione del tuo investimento merita una pratica standard o una Cabina di Regia Senior?
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