Ciò premesso si comprende, quindi, come è possibile che l'immobile oggetto di vendita forzata sia occupato dal debitore il quale, tuttavia, è nel possesso del bene in qualità di mero custode.
A questo punto va sottolineato che nel decreto di trasferimento, ai sensi dell'art. 586 c.p.c., il Giudice intima al debitore di rilasciare l'immobile all'aggiudicatario in piena e libera disponibilità.
Il provvedimento de quo integra peraltro, ai sensi della normativa sopra richiamata, titolo idoneo per il rilascio, essendo direttamente esecutivo, cioè in grado di abilitare l'ufficiale giudiziario a procedere all'esecuzione per il rilascio dell'immobile. Operate dette considerazioni deve specificarsi che allorquando l'immobile non fosse occupato dal debitore, con conseguente nomina del custode giudiziario, l'aggiudicatario potrà immettersi nel possesso del bene solo a seguito della stesura del decreto di trasferimento, atteso che fino a quel momento legittimo possessore del bene sarà il custode giudiziario.
Per cui l'immobile occupato dall'esecutato si intende libero per la procedura.

Nell'ipotesi che l'immobile sia occupato per effetto di un regolare contratto di locazione stipulato con data certa ( scritto e registrato ) anteriore all'atto di pignoramento, il bene viene venduto dal Giudice con un prezzo decurtato rispetto a qualora fosse libero, ciò perchè il contratto di locazione sarà ai sensi dell'art. 2923 c.c. opponibile all'aggiudicatario. Questi subentrerà pertanto nella posizione del locatore, riscuotendo così i canoni e potendo poi intimare sfratto per eventuale morosità o finita locazione.
Il citato art. 2923 al comma 3 prevede, infine, che l'aggiudicatario non è tenuto a rispettare la locazione, qualora il canone convenuto tra il conduttore ed il precedente proprietario fosse inferiore di un terzo al giusto canone o quello risultante da precedenti locazioni.
Tale norma non è incompatibile con la possibilità di far valere l'eventuale simulazione del contratto di locazione ai sensi dell'art. 1415 comma secondo c.c.
Conseguentemente l'aggiudicatario di un immobile locato ha facoltà di agire nei confronti del conduttore alternativamente o per sollecitare la tutela di cui all'art. 1415 secondo comma c.c.
La giurisprudenza ha altresì precisato il momento in cui deve essere considerato il valore del canone corrisposto ai fini dell'operatività del disposto dell'art. 2923 comma 3 c.c.
Poichè dopo l'atto di pignoramento le diverse situazioni soggettive sull'immobile non sono più opponibili al creditore procedente ed all'aggiudicatario, si è ritenuto, invero, che l'adeguatezza del prezzo ai fini dell'applicabilità dell'art. 2923 c.c. vada valutata con riguardo a tale momento e non a quello precedente della stipulazione del contratto di locazione avvero a quello successivo dell'aggiudicazione del bene a seguito alla vendita giudiziaria.
Relativamente alla determinazione del giusto canone, si sottolinea in giurisprudenza che utile parametro di riferimento può essere costituito dal canone vincolato ossia già predeterminato; si allude al c.d. equo canone di cui alla Legge 392/1978 ora sostituito dal canone vincolato sancito dall'art. 2 comma 3 della Legge 431/1998.

Si sono vagliate in precedenza le ipotesi in cui sul bene grava il diritto personale di godimento discendente da un contratto di locazione in favore di un terzo ( necessario accertamento dell'opponibilità alla procedura esecutiva del contratto stipulato con il terzo ), esponendosi inoltre il caso in cui chi occupa l'immobile lo faccia sine titulo ( il decreto di trasferimento è titolo esecutivo per lo sfratto ).
L'immobile venduto può, tuttavia, essere abitato dal coniuge del debitore esecutato in base a provvedimento di assegnazione della casa coniugale ex art. 155 c.c. ed ex art. 6 legge 1 dicembre 1970 n. 898 come sostituito dall'art. 11 legge 6 marzo 1987 n. 74.
In proposito la giurisprudenza ha rilevato che l'assegnazione, in sede di divorzio, della casa familiare ( ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 6 legge n. 898 del 1970 nel testo introdotto dall'art. 11 della legge n. 74 del 1987 ) al coniuge con cui convivono i figli maggiorenni non ancora economicamente indipendenti costituisce diritto personale di godimento e non di diritto reale, essendo i modi di costituzione di questi ultimi tassativamente ed espressamente previsti dalla legge, e non rientrando tra essi un provvedimento del genere. L'assegnazione de qua comporta il conferimento all'assegnatario di un diritto personale di abitazione, non riconducibile, peraltro, neanche al rapporto di locazione, essendo invece forse più assimilabile al comodato, per cui il beneficiario è tenuto all'uso esclusivamente personale dell'abitazione, senza possibilità di utilizzarla in modo diverso e tanto meno di disporne mediante la costituzione di diritti a favore di terzi, suscettibili di perdurare oltre la vita del coniuge assegnatario, come darla in locazione.
In altre parole il coniuge assegnatario diviene titolare di atipico diritto personale di godimento.
La durata del godimento è indeterminata, atteso che il diritto dell'assegnatario verrà meno solo a seguito di provvedimento del Giudice emesso nel corso del procedimento di revisione delle condizioni di separazione o divorzio.
L'art. 6 della legge sul divorzio prevede che l'assegnazione giudiziale della casa coniugale al singolo è opponibile al terzo acquirente ai sensi dell'art. 1599 c.c., norma quest'ultima che al comma 3 sancisce che le locazioni di beni immobili non trascritte non sono opponibili al terzo acquirente, se non nei limiti di un novennio dall'inizio della locazione.
Va precisato, inoltre, che la disciplina de qua è stata estesa dalla Corte Costituzionale anche all'assegnazione della casa coniugale operata nel corso di procedimento di separazione personale dei coniugi prodromico al divorzio. Il richiamo operato dal legislatore, con riferimento al provvedimento di assegnazione della casa coniugale, alla normativa del trasferimento a titolo particolare della cosa locata ( art. 2 legge divorzio che rinvia all'art. 1599 c.c. ) ha indotto parte della giurisprudenza ad assimilare la posizione del coniuge a quella del conduttore.
Si è così osservato che la trascrizione è richiesta per rendere opponibile all'acquirente l'assegnazione per una durata ultranovennale; se pertanto l'assegnatario non dovesse trascrivere il provvedimento questo, ad ogni modo, potrebbe essere opponibile almeno per nove anni dall'assegnazione.
Questa interpretazione, la quale ritiene l'opponibilità del provvedimento di assegnazione non trascritto limitatamente al novennio, non è stata tuttavia pacifica nella giurisprudenza della Suprema Corte.
Si è rimarcato, infatti, che in tema di separazione personaledei coniugi, nonchè di divorzio, l'assegnazione della casa familiare non costituisce un istituto equiparabile alla locazione.
In assenza di espressa previsione, pertanto, consegue l'inapplicabilità della norma in tema di opponibilità al terzo delle locazioni infranovennali.
Secondo quest'altro orientamento, quindi, l'opponibilità al terzo acquirente dell'immobile assegnato consegue solo ed esclusivamente in presenza della trascrizione del provvedimento di assegnazione, e, in difetto di quest'ultima, essa non opera.
Tale impostazione interpretativa sostiene, quindi, che il diritto del coniuge separato o divorziato è opponibile all'acquirente della casa solo in presenza di trascrizione del provvedimento di assegnazione, viceversa in caso di mancata trascrizione detto diritto non sarà opponibile neanche nei limiti del novennio, non potendosi equiparare il provvedimento di assegnazione della casa coniugale ad una locazione avente data certa.
Il contrasto è stato sciolto da una decisione della Corte di Cassazione che con la nota sentenza a sezioni unite del 26 luglio 2002 n. 11096 ha puntualizzato come l'assegnazione della casa familiare al coniuge affidatario della prole, avendo per definizione una data certa, è opponibile al terzo acquirente in data successiva anche se non trascritta, per nove anni decorrenti dalla data dell'assegnazione, ovvero anche dopo se il titolo è stato in precedenza trascritto.
Il dato letterale dell'art. 6 legge divorzio, norma che prevede l'opponibilità all'acquirente del provvedimento di assegnazione solo in quanto trascritto ( che potrebbe far propendere per l'interpretazione più rigorosa di cui all'orientamento non confermato dalle sezioni unite ), deve essere infatti anche interpretato anche con il richiamo al disposto dell'art. 1599 c.c., il quale consente l'opponibilità all'acquirente delle locazioni su beni immobili stipulate prima della vendita, ciò tuttavia solo nei limiti di nove anni.
Trasportando questo discorso svolto dalla giurisprudenza con riguardo alle vendite di beni oggetto di precedente assegnazione della casa coniugale ( opponibilità del diritto dell'assegnatario senza limite di durata fino alla revisione delle condizioni di divorzio o separazione se il provvrdimento giudiziale è trascritto, se non trascritto allora vi sarà opponibilità del diritto nei limiti di nove anni dall'assegnazione ) al sistema delle vendite giudiziarie, si potrà rilevare che l'acquisto da parte dell'aggiudicatario segue l'atto di pignoramento sul bene.
Il richiamo all'art. 1599 c.c. è riferito, cioè, alla opponibilità all'acquirente del contratto di locazione, segnando quindi la vendita come momento oltre il quale se il contratto è stipulato esso non sarà più opponibile.
Nelle vendite giudiziarie, invece, i rapporti tra contratti di locazione e l'aggiudicatario sono disciplinati dall'art. 2923 c.c. che prevede, parimenti all'art. 1599 c.c., l'opponibilità per nove anni del contratto di locazione di beni immobili stipulato prima dell'atto di pignoramento.
Pertanto in base all'interpretazione sistematica delle norme, e segnatamente l'art. 6 legge divorzio che richiama l'art. 1599 c.c. dettato in materia di rapporti tra vendita e locazione, considerandosi quindi circa le vendite giudiziarie il disposto dell'art. 2923 c.c. riferito alle locazioni opponibili all'aggiudicatario, può affermarsi che il provvedimento di assegnazione della casa coniugale è opponibile all'aggiudicatario, nei modi sopra esposti, se reso prima del pignoramento.
Con riferimento alla durata dell'opponibilità si richiamano le osservazioni svolte in materia di vendita in generale; pertanto se il provvedimento è trascritto il diritto sarà opponibile fino alla modifica o revoca del provvedimento che lo conferisce, se non trascritto allora nel limite di nove anni dalla sua adozione.
Proprio alla luce dell'opponibilità all'aggiudicatario del provvedimento di assegnazione non trascritta nei limiti del novennio, e quindi opportuno che si espletino gli accertamenti a riguardo, visto che in tal caso il valore del bene poi pignorato e venduto dovrà essere determinato alla luce di tale situazione e ciò anche in ragione dell'esclusione di qualsiasi corrispettivo per il godimento.
Maggiori problemi di determinazione del valore del bene si avranno quando il provvedimento di assegnazione sia trascritto.
In questa eventualità, infatti, vi è assoluta indeterminatezza del termine finale di efficacia del provvedimento di assegnazione della casa coniugale.