Tabelle millesimali: principi generali

Tabelle millesimali: criteri teorici, norme di riferimento ed esempi pratici su come eseguire il calco-lo delle tabelle millesimali generali e particolari

Le tabelle millesimali costituiscono lo strumento di ripartizione delle spese condominiali: con esse si stabiliscono le quote di partecipazione alle spese e i diritti di ogni condomino sulle parti comuni di un condominio.

Prima di entrare nello specifico delle tabelle millesimali e sulle loro modalità di calcolo, ricordiamo che il condominio si forma quando, in uno stesso edificio, esistono più parti di proprietà esclusive (unità immobiliari) che coesistono con la comproprietà rappresentata dalle cosiddette “parti comuni”, le quali servono tutti o una parte dei condomini.
Nel condominio, conseguentemente, confluiscono due diritti: un diritto di proprietà esclusiva e un diritto di proprietà di comunione forzosa e necessaria, finalizzata alla conservazione ed alla manutenzione di quelle parti comuni che, in quanto pertinenza del condominio, non possono esse-re divise. Con le tabelle millesimali si definiscono i diritti di proprietà comune.

Il calcolo delle tabelle millesimali è un’operazione complessa, in quanto vanno considerati tutti i dati delle unità immobiliari e vari coefficienti: il coefficiente di destinazione, il coefficiente di piano, coefficiente di orientamento; coefficiente di luminosità, etc. Per essere sicuro di non commettere errori che ti obbligano ad effettuare future revisioni provocando spreco di tempo e denaro, ti con-siglio di contattare un tecnico esperto che ti garantisce risultati professionali certi.

Parti comuni

L’esatta definizione delle parti comuni è contenuta nell’articolo 1117 del Codice civile:
Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piani di un edificio, se il contrario non risulta dal titolo:
• il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d’ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e in genere tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune;
• i locali per la portineria e l’alloggio del portiere, per la lavanderia, per il riscalda-mento centrale, per gli stenditoi e per altri simili servizi in comune;
• le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono all’uso e al godimento comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli acquedotti e inoltre le fo-gnature e i canali di scarico, gli impianti per l’acqua, per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento e simili, fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di pro-prietà esclusiva dei singoli condomini.”

Relativamente all’uso delle parti comuni, l’art. 1102 del Codice civile stabilisce precise regole:

Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impe-disca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto.
A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa.
Il partecipante non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso.”

Millesimi e tabelle millesimali

L’interesse che ciascun condomino ha sulle parti comuni dell’edificio si misura in proporzione al valore del bene principale e cioè dell’unità immobiliari di cui egli è proprietario. A tal fine si definisce il millesimo che costituisce l’unità di misura della proprietà condominiale ed è l’espressione numerica del rapporto dei valori delle di-verse unità immobiliari rispetto all’intero edificio (che è rapportato a 1.000).
Le tabelle millesimali sono particolari tabelle che contengono tutte le unità immobi-liari e i rispettivi proprietari di un condominio e riportano per ciascuna di questa il valore espresso in millesimi; in termini matematici traducono i valori delle unità im-mobiliari di proprietà esclusiva che costituiscono l’edificio condominiale ed espri-mono il valore delle singole unità immobiliari e, di conseguenza, il valore delle singole quote di comproprietà sulle parti comuni dell’intero edificio, ai fini della formazione del-la volontà dell’organo assembleare e della ripartizione delle spese.

Funzione dei millesimi

I millesimi hanno 2 funzioni fondamentali:
1. sono necessari per determinare le maggioranze assembleari
2. servono per dividere fra i condomini le spese condominiali relative alle parti comuni

Come si determinano i millesimi

La determinazione dei valori millesimali di condominio avviene mediante valutazioni del tecnico incaricato effettuate sulle superfici reali di ogni singola unità immobiliare che devono essere rag-guagliate alla superficie totale dell’edificio.
Sono escluse dal calcolo dei millesimi le parti esterne al fabbricato e non edificate, per esempio le aree a cortile, parcheggio, giardini se comuni. Sono incluse, invece, anche le aree esterne se di proprietà esclusiva.
Operativamente, si procede nel seguente modo:
• si accertano le proprietà esclusive di ciascun condòmino (appartamento, box auto, giardino, corte di pertinenza)
• si effettuano i rilievi metrici
• si sviluppano gli elaborati grafici
• dai grafici si rilevano tutte le grandezze necessarie:
• superfici
• altezze
• esposizioni
• destinazioni d’uso
• ecc.
Dopo aver ricavato la superficie utile di ogni singolo vano di una specifica unità immobiliare, essa viene moltiplicata per i coefficienti correttivi che modificano i metri quadri in funzione dell’effettivo utilizzo della superficie di essa.
I coefficienti correttivi, che servono a trasformare le superfici reali (o i volumi) delle singole unità immobiliari in valori virtuali, sono determinati dal tecnico incaricato.
Generalmente si parte dai coefficienti previsti nella circolare 26 marzo 1966 n. 12480 del Ministero dei lavori pubblici, modificando ove necessario tenendo conto delle peculiarità del condominio. Il tec-nico può comunque definire diverse modalità di calcolo, giustificandole opportunamente.

Tabelle millesimali e coefficienti correttivi

Di seguito si riporta l’elenco completo di tutti i coefficienti correttivi definiti ed utilizzati per il calcolo della superficie virtuale (o convenzionale).
A secondo dei casi è facoltà del progettista inserire nuovi coefficienti per affinare il calcolo.

Coefficiente di destinazione

I coefficienti correttivi in funzione della destinazione previsti dalla Circolare 12480 sono i seguenti:
• camere 1,00
• servizi (cucina, bagno, latrina, ripostiglio) 0,90
• corridoi, disimpegni 0,80
• logge racchiuse tra tre pareti 0,50 0,35
• cantine e soffitte (di sgombero) 0,45 0,30
• balconi coperti 0,30
• balconi scoperti 0,25
• terrazzo a livello 0,22
• giardini ed aree di rispetto 0,15 –  0,10

Evidentemente i coefficienti proposti dalla Circolare non includono tutte le possibilità e comunque vanno valutati dal tecnico in funzione della reale esigenza e delle particolarità del condominio.

A titolo di esempio proponiamo alcuni valori che vengono adottati nella pratica:
• ingresso: 0.8
• soggiorno: 1
• letto: 1
• pranzo: 1
• salone: 1
• studio: 1
• cucina: 0.95
• ripostiglio: 0.8
• bagno: 0.9
• antibagno: 0.75
• cabina armadio: 0.75
• corridoio:0.75
• disimpegno: 0.75
• box auto: 0.5

Per altre destinazioni, tipo uffici e locali commerciali, si possono usare i seguenti coefficienti:

• ufficio: 1.3
• negozi: 1.5

Coefficiente di orientamento

I coefficienti correttivi in funzione dell’orientamento tengono conto dell’orientamento. A titolo di esempio si propongono i seguenti:
• Sud: 1
• Sud Est: 0.97
• Est: 0.9
• Nord Est: 0.85
• Nord: 0.8
• Nord Ovest: 0.85
• Ovest 0.9
• Sud Ovest: 0.97
• Senza finestra: 0.75

Coefficienti di luminosità

La superficie illuminata è data dalle finestre dell’ambiente o da altra parte che produca illumina-zione ad un vano. La misura della luminosità dipende dalla superficie illuminante e quella illumina-ta, cioè l’ampiezza del vano.

Possiamo calcolare il valore della luminosità attraverso la seguente espressione:
K = Sf / Sa
in cui:
• Sa è la superficie dell’ambiente
• Sf è la superficie delle finestre
A titolo di esempio si propongono i seguenti:
• K >= 1/6: 1
• K=1/7: 0.965
• K=1/8: 0.94
• K=1/9: 0.92
• K=1/10: 0.9
• Spazi aperti 1

 Coefficienti di altezza

Per portare in conto ambienti con altezze differenti, si possono usare coefficineti correttivi in base all’altezza, che aumentano all’aumentare dell’altezza. In alternativa si può ricorrere piuttosto che alla superficie virtuale al volume virtuale.
Volendo operare con le superfici, occorre definire coefficienti di altezza che premiano i vani più alti e riducano i vani più bassi. Se, ad esempio, ci troviamo di fronte a unità immobiliari le cui altezze variano da 1 m a 4 m, potremmo pensare di discretizzare i range di altezza cui assegnare i coeffi-cienti correttivi.
Facciamo un esempio:
• H>3.5 m: coefficiente correttivo = 1.1
• 2.7 m<H<3.5 m: coefficiente correttivo = 1
• 2 m <H<2.7 m: coefficiente correttivo = 0.9
• 1.5 m <H<2 m: coefficiente correttivo = 0.5
• H<1.5 m: coefficiente correttivo = 0

Coefficiente di prospetto

Se necessario, si possono anche usare i coefficienti di prospetto per tenere conto della caratteri-stica relativa ai particolari maggiori o minori benefici che derivano ad un alloggio o ambiente ri-spetto ad altri dall’apertura su una facciata piuttosto che su di un’altra dell’edificio:
• affaccio su giardini, vedute panoramiche, strade: 1,00-0,95
• affaccio su zone di rispetto: 0,90 ÷ 0,85
• affaccio su cortili: 0,85
• affaccio su chiostrine: 0,80
• locali senza finestre e cantinati: 0,75

Coefficienti di piano

I coefficienti di piano variano in funzione della presenza dell’ascensore. Per il caso di fabbricati con ascensore si adotteranno i valori seguenti.
Indicato con Ps il piano scantinato, Pt il piano terreno, Pr il piano rialzato, P1 il primo piano, si indi-cano i piani sovrastanti con indici variabili da 2 a n:
• Ps : 0,75
• Pt : 0,85
• Pr : 0,90
• P1 : 0,95
• da P2 a pn-2 : 1,00
• Pn-1 : 1,00 con detrazioni
• Pn : 1,00 con detrazioni
Le detrazioni sono le seguenti:
• ambienti sotto terrazzo: 0,03
• ambienti sotto tetto: 0,02

Nel caso di fabbricato privo di ascensore, evidentemente, la misura degli svantaggi aumenta ri-spetto a quella dei vantaggi in proporzione diretta all’altezza del piano, e, pertanto, i valori prece-denti, in questo caso, devono subire alcune modifiche.
Fermi restando i valori stabiliti per Ps, Pt, Pr, si ritiene equo assegnare il coefficiente 1,00 a P1 men-tre da p2 a pn la riduzione deve essere proporzionale al numero dei piani fino a raggiungere il mi-nimo di 0,90 per l’ultimo piano.
Anche in questo caso potranno operarsi nella stessa misura le detrazioni suaccennate.

Tabella dei millesimi generali

La Tabella dei Millesimi Generali, detta anche Fondamentale, serve a ripartire tutte le spese ne-cessarie alla conservazione ed al godimento delle parti comuni del condominio. Grazie a questa Tabella, che comprende tutte le unità immobiliari facenti parte del condominio, possiamo definire il valore delle singole quote di proprietà riferite al valore dell’intero edificio.
Calcolare le tabelle millesimali è un’attività complessa soprattutto quando si ha a che fare con condomini di rilevante dimensione, ma anche per edifici con poche unità immobiliari, la valutazio-ne di tutti i parametri in campo rende quest’attività sempre complessa e soggetta ad errori, per-tanto è consigliabile di rivolgersi ad un tecnico esperto.
Ad essa si ricorrerà quando dovranno essere ripartite, fra tutti i condomini, le spese di manuten-zione straordinaria delle parti comuni del complesso residenziale e comunque quando ricorrano i casi di applicazione degli articoli del Codice Civile.
Le parti comuni di un edificio condominiale possono essere definite come quelle porzioni di fab-bricato che sono di proprietà di tutti, ad esempio:
• portineria
• scale
• ascensore
• riscaldamento condominiale
• tetto e lastrico comune
Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio sono sostenute dai condòmini in misura proporzionale al valore della proprietà di ognuno di esso.
Per le parti comuni destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese devono esse-re ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne. Da qui nasce la necessità di stilare 2 tipologie di tabelle millesimali differenti:
• tabelle millesimali della singola unità immobiliare
• tabella millesimale di proprietà delle parti comuni di un edificio.

Tabella generale e altre tabelle

Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio sono so-stenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno. In tal caso si adottano le tabelle millesimali generali.
Se si tratta, però, di parti comuni destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ri-partite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne.
Da qui la necessità di redigere altre Tabelle per ottemperare alle disposizioni del Codice Civile, quali ad esempio:
• tabella scale
• tabella ascensore
• tabella riscaldamento comune
• tabella tetti e lastrici comuni

Tabella scale

La tabella millesimale delle scale vanno redatte secondo le indicazioni dell’art. 1124 del Codice ci-vile, il quale recita testualmente:
“Le scale sono mantenute e ricostruite dai proprietari dei diversi piani a cui servono. La spesa re-lativa è ripartita tra essi per metà in ragione del valore dei singoli piani o porzioni di piani e per l’altra metà in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo.”
Pertanto la tabella delle scale elaborata considerando i millesimi che si ottengono come somma di
• 1/2 del valore dei millesimi di proprietà
• 1/2 del valore dei millesimi che derivano dall’altezza di ciascun piano rispetto al suolo
Di seguito si propone uno schema generale per la tabella dei millesimi di scala.

Tabella ascensore

Per la tabella ascensore il Codice civile non prevede condizioni particolari. Al riguardo il calcolo può essere condotto in analogia a quanto fatto per la tabella delle scale.
La ripartizione è effettuata, per i condomini che sono serviti dall’ascensore, nel seguente modo:
• 50% in ragione dei millesimi di proprietà
• 50% in proporzione all’altezza di ciascun piano dal suolo

Tabella riscaldamento comune

La ripartizione delle spese di riscaldamento può essere effettuata, facendo la media fra:
• il valore millesimale del volume riscaldato di ogni singola unità immobiliare rispetto al volume totale riscaldato
• il valore millesimale delle superfici radianti di ogni singola unità immobiliare rispetto alla superficie radiante totale

Tabella tetti e lastrici comuni

In merito alle spese di riparazione e/o ricostruzione dei tetti spioventi e lastrici comuni, la ripartizione può essere effettuata in ragione dei millesimi di proprietà dei condomini le cui unità sono sotto-stanti il tetto.
 
Il condominio nel codice civile

Di seguito riportiamo gli articoli del codice civile inerenti le norme condominiali negli edifici.
Art. 1117. Parti comuni dell’edificio.
Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio, an-che se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo:
1. tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;
2. le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la por-tineria, incluso l’alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune;
3. le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell’aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qua-lunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi col-legamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto di-sposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche.
Art. 1117-bis. Ambito di applicabilità.
Le disposizioni del presente capo si applicano, in quanto compatibili, in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell’articolo 1117.
Art. 1117-ter. Modificazioni delle destinazioni d’uso.
Per soddisfare esigenze di interesse condominiale, l’assemblea, con un numero di voti che rap-presenti i quattro quinti dei partecipanti al condominio e i quattro quinti del valore dell’edificio, può modificare la destinazione d’uso delle parti comuni.
La convocazione dell’assemblea deve essere affissa per non meno di trenta giorni consecutivi nei locali di maggior uso comune o negli spazi a tal fine destinati e deve effettuarsi mediante lettera raccomandata o equipollenti mezzi telematici, in modo da pervenire almeno venti giorni prima della data di convocazione.
La convocazione dell’assemblea, a pena di nullità, deve indicare le parti comuni oggetto della modificazione e la nuova destinazione d’uso.
La deliberazione deve contenere la dichiarazione espressa che sono stati effettuati gli adempi-menti di cui ai precedenti commi.
Sono vietate le modificazioni delle destinazioni d’uso che possono recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato o che ne alterano il decoro architettonico.
Art. 1117-quater. Tutela delle destinazioni d’uso.
In caso di attività che incidono negativamente e in modo sostanziale sulle destinazioni d’uso delle parti comuni, l’amministratore o i condomini, anche singolarmente, possono diffidare l’esecutore e possono chiedere la convocazione dell’assemblea per far cessare la violazione, anche mediante azioni giudiziarie. L’assemblea delibera in merito alla cessazione di tali attività con la maggioran-za prevista dal secondo comma dell’articolo 1136.
Art. 1118. Diritti dei partecipanti sulle cose comuni.
Il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni, salvo che il titolo non disponga altrimenti, è pro-porzionale al valore dell’unità immobiliare che gli appartiene.
Il condomino non può rinunziare al suo diritto sulle parti comuni.
Il condomino non può sottrarsi all’obbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni, neanche modificando la destinazione d’uso della propria unità immobiliare, salvo quanto disposto da leggi speciali.
Il condomino può rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento o di condizio-namento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua conservazione e messa a norma.
Art. 1119. Indivisibilità.
Le parti comuni dell’edificio non sono soggette a divisione, a meno che la divisione possa farsi senza rendere più incomodo l’uso della cosa a ciascun condomino e con il consenso di tutti i par-tecipanti al condominio.
Art. 1120. Innovazioni.
I condomini, con la maggioranza indicata dal quinto comma dell’articolo 1136, possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all’uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni.
I condomini, con la maggioranza indicata dal secondo comma dell’articolo 1136, possono disporre le innovazioni che, nel rispetto della normativa di settore, hanno ad oggetto:
1. le opere e gli interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti;
2. le opere e gli interventi previsti per eliminare le barriere architettoniche, per il con-tenimento del consumo energetico degli edifici e per realizzare parcheggi destinati a servizio delle unità immobiliari o dell’edificio, nonché per la produzione di energia me-diante l’utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque rinnova-bili da parte del condominio o di terzi che conseguano a titolo oneroso un diritto reale o personale di godimento del lastrico solare o di altra idonea superficie comune;
3. l’installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relati-vi collegamenti fino alla diramazione per le singole utenze, ad esclusione degli im-pianti che non comportano modifiche in grado di alterare la destinazione della cosa comune e di impedire agli altri condomini di farne uso secondo il loro diritto.
L’amministratore è tenuto a convocare l’assemblea entro trenta giorni dalla richiesta anche di un solo condomino interessato all’adozione delle deliberazioni di cui al precedente comma. La richie-sta deve contenere l’indicazione del contenuto specifico e delle modalità di esecuzione degli in-terventi proposti. In mancanza, l’amministratore deve invitare senza indugio il condomino propo-nente a fornire le necessarie integrazioni.
Sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fab-bricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell’edificio in-servibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino.
Art. 1121. Innovazioni gravose o voluttuarie.
Qualora l’innovazione importi una spesa molto gravosa o abbia carattere voluttuario rispetto alle particolari condizioni e all’importanza dell’edificio, e consista in opere, impianti o manufatti su-scettibili di utilizzazione separata, i condomini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo nella spesa.
Se l’utilizzazione separata non è possibile, l’innovazione non è consentita, salvo che la maggioran-za dei condomini che l’ha deliberata o accettata intenda sopportarne integralmente la spesa.
Nel caso previsto dal primo comma i condomini e i loro eredi o aventi causa possono tuttavia, in qualunque tempo, partecipare ai vantaggi dell’innovazione, contribuendo nelle spese di esecuzio-ne e di manutenzione dell’opera.
Art. 1122. Opere su parti di proprietà o uso individuale.
Nell’unità immobiliare di sua proprietà ovvero nelle parti normalmente destinate all’uso comune, che siano state attribuite in proprietà esclusiva o destinate all’uso individuale, il condomino non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino pregiudizio alla stabi-lità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio.
In ogni caso è data preventiva notizia all’amministratore che ne riferisce all’assemblea.
Art. 1122-bis. Impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva e di produzione di energia da fonti rinnovabili.
Le installazioni di impianti non centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qua-lunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione per le singole utenze sono realizzati in modo da recare il minor pregiudizio alle parti comuni e alle unità immobiliari di proprietà individuale, preservando in ogni caso il de-coro architettonico dell’edificio, salvo quanto previsto in materia di reti pubbliche.
È consentita l’installazione di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili destinati al servizio di singole unità del condominio sul lastrico solare, su ogni altra idonea superficie comune e sulle parti di proprietà individuale dell’interessato.
Qualora si rendano necessarie modificazioni delle parti comuni, l’interessato ne dà comunicazione all’amministratore indicando il contenuto specifico e le modalità di esecuzione degli interventi.
L’assemblea può prescrivere, con la maggioranza di cui al quinto comma dell’articolo 1136, ade-guate modalità alternative di esecuzione o imporre cautele a salvaguardia della stabilità, della sicurezza o del decoro architettonico dell’edificio e, ai fini dell’installazione degli impianti di cui al secondo comma, provvede, a richiesta degli interessati, a ripartire l’uso del lastrico solare e delle altre superfici comuni, salvaguardando le diverse forme di utilizzo previste dal regolamento di condominio o comunque in atto. L’assemblea, con la medesima maggioranza, può altresì subor-dinare l’esecuzione alla prestazione, da parte dell’interessato, di idonea garanzia per i danni eventuali.
L’accesso alle unità immobiliari di proprietà individuale deve essere consentito ove necessario per la progettazione e per l’esecuzione delle opere. Non sono soggetti ad autorizzazione gli impianti destinati alle singole unità abitative.
Art. 1122-ter. Impianti di videosorveglianza sulle parti comuni.
Le deliberazioni concernenti l’installazione sulle parti comuni dell’edificio di impianti volti a consen-tire la videosorveglianza su di esse sono approvate dall’assemblea con la maggioranza di cui al secondo comma dell’articolo 1136.
Art. 1123. Ripartizione delle spese.
Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza so-no sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo di-versa convenzione.
Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne.
Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condòmini che ne trae utilità.
Art. 1124. Manutenzione e sostituzione delle scale e degli ascensori.
Le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui ser-vono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità im-mobiliari e per l’altra metà esclusivamente in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo.
Al fine del concorso nella metà della spesa, che è ripartita in ragione del valore, si considerano come piani le cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari, qualora non sia-no di proprietà comune.
Art. 1125. Manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai.
Le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti, restando a carico del proprie-tario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.
Art. 1126. Lastrici solari di uso esclusivo.
Quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o rico-struzioni del lastrico; gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.
Art. 1127. Costruzione sopra l’ultimo piano dell’edificio.
Il proprietario dell’ultimo piano dell’edificio può elevare nuovi piani o nuove fabbriche, salvo che ri-sulti altrimenti dal titolo. La stessa facoltà spetta a chi è proprietario esclusivo del lastrico solare.
La sopraelevazione non è ammessa se le condizioni statiche dell’edificio non la consentono.
I condomini possono altresì opporsi alla sopraelevazione, se questa pregiudica l’aspetto architet-tonico dell’edificio ovvero diminuisce notevolmente l’aria o la luce dei piani sottostanti.
Chi fa la sopraelevazione deve corrispondere agli altri condomini un’indennità pari al valore at-tuale dell’area da occuparsi con la nuova fabbrica, diviso per il numero dei piani, ivi compreso quello da edificare, e detratto l’importo della quota a lui spettante. Egli è inoltre tenuto a ricostrui-re il lastrico solare di cui tutti o parte dei condomini avevano il diritto di usare.
Art. 1128. Perimento totale o parziale dell’edificio.
Se l’edificio perisce interamente o per una parte che rappresenti i tre quarti del suo valore, cia-scuno dei condomini può richiedere la vendita all’asta del suolo e dei materiali, salvo che sia sta-to diversamente convenuto.
Nel caso di perimento di una parte minore, l’assemblea dei condomini delibera circa la ricostru-zione delle parti comuni dell’edificio, e ciascuno è tenuto a concorrervi in proporzione dei suoi dirit-ti sulle parti stesse.
L’indennità corrisposta per l’assicurazione relativa alle parti comuni è destinata alla ricostruzione di queste.
Il condomino che non intende partecipare alla ricostruzione dell’edificio è tenuto a cedere agli altri condomini i suoi diritti, anche sulle parti di sua esclusiva proprietà, secondo la stima che ne sarà fatta, salvo che non preferisca cedere i diritti stessi ad alcuni soltanto dei condomini.
Art. 1129. Nomina, revoca ed obblighi dell’amministratore.
Quando i condomini sono più di otto, se l’assemblea non vi provvede, la nomina di un amministra-tore è fatta dall’autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dell’amministratore dimis-sionario.
Contestualmente all’accettazione della nomina e ad ogni rinnovo dell’incarico, l’amministratore comunica i propri dati anagrafici e professionali, il codice fiscale, o, se si tratta di società, anche la sede legale e la denominazione, il locale ove si trovano i registri di cui ai numeri 6) e 7) dell’articolo 1130, nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta all’amministratore, può prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata.
L’assemblea può subordinare la nomina dell’amministratore alla presentazione ai condomini di una polizza individuale di assicurazione per la responsabilità civile per gli atti compiuti nell’esercizio del mandato.
L’amministratore è tenuto altresì ad adeguare i massimali della polizza se nel periodo del suo in-carico l’assemblea deliberi lavori straordinari. Tale adeguamento non deve essere inferiore all’importo di spesa deliberato e deve essere effettuato contestualmente all’inizio dei lavori. Nel caso in cui l’amministratore sia coperto da una polizza di assicurazione per la responsabilità civile professionale generale per l’intera attività da lui svolta, tale polizza deve essere integrata con una dichiarazione dell’impresa di assicurazione che garantisca le condizioni previste dal periodo pre-cedente per lo specifico condominio.
Sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, è affissa l’indicazione delle generalità, del domicilio e dei recapiti, anche telefonici, dell’amministratore.
In mancanza dell’amministratore, sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, è affissa l’indicazione delle generalità e dei recapiti, anche telefonici, della persona che svolge funzioni analoghe a quelle dell’amministratore.
L’amministratore è obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio; ciascun condomino, per il tramite dell’amministratore, può chiedere di prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica.
Alla cessazione dell’incarico l’amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condomini e ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi.
Salvo che sia stato espressamente dispensato dall’assemblea, l’amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, anche ai sensi dell’articolo 63, primo com-ma, delle disposizioni per l’attuazione del presente codice.
L’incarico di amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata.
L’assemblea convocata per la revoca o le dimissioni delibera in ordine alla nomina del nuovo amministratore.
La revoca dell’amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall’assemblea, con la mag-gioranza prevista per la sua nomina oppure con le modalità previste dal regolamento di condo-minio. Può altresì essere disposta dall’autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, nel caso previsto dal quarto comma dell’articolo 1131, se non rende il conto della gestione, ovvero in caso di gravi irregolarità. Nei casi in cui siano emerse gravi irregolarità fiscali o di non ottempe-ranza a quanto disposto dal numero 3) del dodicesimo comma del presente articolo, i condomini, anche singolarmente, possono chiedere la convocazione dell’assemblea per far cessare la viola-zione e revocare il mandato all’amministratore. In caso di mancata revoca da parte dell’assemblea, ciascun condomino può rivolgersi all’autorità giudiziaria; in caso di accoglimento della domanda, il ricorrente, per le spese legali, ha titolo alla rivalsa nei confronti del condominio, che a sua volta può rivalersi nei confronti dell’amministratore revocato.
Costituiscono, tra le altre, gravi irregolarità:
1. l’omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto condomi-niale, il ripetuto rifiuto di convocare l’assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge;
2. la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deli-berazioni dell’assemblea;
3. la mancata apertura ed utilizzazione del conto di cui al settimo comma;
4. la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell’amministratore o di altri condomini;
5. l’aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio;
6. qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovu-te al condominio, l’aver omesso di curare diligentemente l’azione e la conseguente esecuzione coattiva;
7. l’inottemperanza agli obblighi di cui all’articolo 1130, numeri 6), 7) e 9);
8. l’omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati di cui al secondo comma del presente articolo.
In caso di revoca da parte dell’autorità giudiziaria, l’assemblea non può nominare nuovamente l’amministratore revocato.
L’amministratore, all’atto dell’accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare anali-ticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l’importo dovuto a titolo di compenso per l’attività svolta.
Per quanto non disciplinato dal presente articolo si applicano le disposizioni di cui alla sezione I del capo IX del titolo III del libro IV.
Il presente articolo si applica anche agli edifici di alloggi di edilizia popolare ed economica, realiz-zati o recuperati da enti pubblici a totale partecipazione pubblica o con il concorso dello Stato, delle regioni, delle province o dei comuni, nonché a quelli realizzati da enti pubblici non economici o società private senza scopo di lucro con finalità sociali proprie dell’edilizia residenziale pubblica.
Art. 1130. Attribuzioni dell’amministratore.
L’amministratore, oltre a quanto previsto dall’articolo 1129 e dalle vigenti disposizioni di legge, de-ve:
1. eseguire le deliberazioni dell’assemblea, convocarla annualmente per l’approvazione del rendiconto condominiale di cui all’articolo 1130-bis e curare l’osservanza del regolamento di condominio;
2. disciplinare l’uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell’interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a ciascuno dei condomini;
3. riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni;
4. compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio;
5. eseguire gli adempimenti fiscali;
6. curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, com-prensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell’edificio. Ogni variazione dei dati deve essere comunicata all’amministratore in forma scritta entro sessanta giorni. L’amministratore, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni, richiede con lettera racco-mandata le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe. Decorsi tren-ta giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, l’amministratore acquisisce le in-formazioni necessarie, addebitandone il costo ai responsabili;
7. curare la tenuta del registro dei verbali delle assemblee, del registro di nomina e revoca dell’amministratore e del registro di contabilità. Nel registro dei verbali delle assemblee sono altresì annotate: le eventuali mancate costituzioni dell’assemblea, le deliberazioni nonché le brevi dichiarazioni rese dai condomini che ne hanno fatto ri-chiesta; allo stesso registro è allegato il regolamento di condominio, ove adottato. Nel registro di nomina e revoca dell’amministratore sono annotate, in ordine cronologico, le date della nomina e della revoca di ciascun amministratore del condominio, non-ché gli estremi del decreto in caso di provvedimento giudiziale. Nel registro di conta-bilità sono annotati in ordine cronologico, entro trenta giorni da quello dell’effettuazione, i singoli movimenti in entrata ed in uscita. Tale registro può tenersi anche con modalità informatizzate;
8. conservare tutta la documentazione inerente alla propria gestione riferibile sia al rapporto con i condomini sia allo stato tecnico-amministrativo dell’edificio e del con-dominio;
9. fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pa-gamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso;
10. redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l’assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni.
Art. 1130-bis. Rendiconto condominiale.
Il rendiconto condominiale contiene le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente al-la situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve, che devo-no essere espressi in modo da consentire l’immediata verifica. Si compone di un registro di con-tabilità, di un riepilogo finanziario, nonché di una nota sintetica esplicativa della gestione con l’indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti. L’assemblea condominiale può, in qualsiasi momento o per più annualità specificamente identificate, nominare un revisore che verifichi la contabilità del condominio. La deliberazione è assunta con la maggioranza previ-sta per la nomina dell’amministratore e la relativa spesa è ripartita fra tutti i condomini sulla base dei millesimi di proprietà. I condomini e i titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo ed estrarne copia a proprie spese. Le scritture e i documenti giustificativi devono essere conservati per dieci anni dal-la data della relativa registrazione.
L’assemblea può anche nominare, oltre all’amministratore, un consiglio di condominio composto da almeno tre condomini negli edifici di almeno dodici unità immobiliari. Il consiglio ha funzioni consultive e di controllo.
Art. 1131. Rappresentanza.
Nei limiti delle attribuzioni stabilite dall’articolo 1130 o dei maggiori poteri conferitigli dal regola-mento di condominio o dall’assemblea, l’amministratore ha la rappresentanza dei partecipanti e può agire in giudizio sia contro i condomini sia contro i terzi. Può essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell’edificio; a lui sono notificati i provvedimenti dell’autorità amministrativa che si riferiscono allo stesso oggetto.
Qualora la citazione o il provvedimento abbia un contenuto che esorbita dalle attribuzioni dell’amministratore, questi è tenuto a darne senza indugio notizia all’assemblea dei condomini.
L’amministratore che non adempie a quest’obbligo può essere revocato ed è tenuto al risarci-mento dei danni.
Art. 1132. Dissenso dei condomini rispetto alle liti.
Qualora l’assemblea dei condomini abbia deliberato di promuovere una lite o di resistere a una domanda il condomino dissenziente, con atto notificato all’amministratore, può separare la pro-pria responsabilità in ordine alle conseguenze della lite per il caso di soccombenza. L’atto deve essere notificato entro trenta giorni da quello in cui il condomino ha avuto notizia della delibera-zione.
Il condomino dissenziente ha diritto di rivalsa per ciò che abbia dovuto pagare alla parte vittorio-sa.
Se l’esito della lite è stato favorevole al condominio, il condomino dissenziente che ne abbia tratto vantaggio è tenuto a concorrere nelle spese di giudizio che non sia stato possibile ripetere dalla parte soccombente.
Art. 1133. Provvedimenti presi dall’amministratore.
I provvedimenti presi dall’amministratore nell’ambito dei suoi poteri sono obbligatori per i condo-mini. Contro i provvedimenti dell’amministratore è ammesso ricorso all’assemblea, senza pregiu-dizio del ricorso all’autorità giudiziaria nei casi e nel termine previsti dall’articolo 1137.
Art. 1134. Gestione di iniziativa individuale.
Il condomino che ha assunto la gestione delle parti comuni senza autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgen-te.
Art. 1135. Attribuzioni dell’assemblea dei condomini.
Oltre quanto è stabilito dagli articoli precedenti, l’assemblea dei condomini provvede:
1. alla conferma dell’amministratore e all’eventuale sua retribuzione;
2. all’approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l’anno e alla relativa ripartizione tra i condomini;
3. all’approvazione del rendiconto annuale dell’amministratore e all’impiego del resi-duo attivo della gestione;
4. alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligato-riamente un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori; se i lavori devono essere eseguiti in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in fun-zione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in rela-zione ai singoli pagamenti dovuti;
L’amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano ca-rattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea.
L’assemblea può autorizzare l’amministratore a partecipare e collaborare a progetti, programmi e iniziative territoriali promossi dalle istituzioni locali o da soggetti privati qualificati, anche me-diante opere di risanamento di parti comuni degli immobili nonché di demolizione, ricostruzione e messa in sicurezza statica, al fine di favorire il recupero del patrimonio edilizio esistente, la vivibili-tà urbana, la sicurezza e la sostenibilità ambientale della zona in cui il condominio è ubicato.
Art. 1136. Costituzione dell’assemblea e validità delle deliberazioni.
L’assemblea in prima convocazione è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell’intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio.
Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza de-gli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.
Se l’assemblea in prima convocazione non può deliberare per mancanza di numero legale, l’assemblea in seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima. L’assemblea in seconda convocazione è rego-larmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del va-lore dell’intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio. La deliberazione è valida se ap-provata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio.
Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell’amministratore o le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell’amministratore medesimo, le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell’edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità e le deli-berazioni di cui agli articoli 1117-quater, 1120, secondo comma, 1122-ter nonché 1135, terzo comma, devono essere sempre approvate con la maggioranza stabilita dal secondo comma del presente articolo.
Le deliberazioni di cui all’articolo 1120, primo comma, e all’articolo 1122-bis, terzo comma, devono essere approvate dall’assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli in-tervenuti ed almeno i due terzi del valore dell’edificio.
L’assemblea non può deliberare, se non consta che tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati.
Delle riunioni dell’assemblea si redige processo verbale da trascrivere nel registro tenuto dall’amministratore.
Art. 1137. Impugnazione delle deliberazioni dell’assemblea.
Le deliberazioni prese dall’assemblea a norma degli articoli precedenti sono obbligatorie per tutti i condomini.
Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino as-sente, dissenziente o astenuto può adire l’autorità giudiziaria chiedendone l’annullamento nel termine perentorio di trenta giorni, che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti.
L’azione di annullamento non sospende l’esecuzione della deliberazione, salvo che la sospensione sia ordinata dall’autorità giudiziaria.
L’istanza per ottenere la sospensione proposta prima dell’inizio della causa di merito non sospen-de né interrompe il termine per la proposizione dell’impugnazione della deliberazione. Per quanto non espressamente previsto, la sospensione è disciplinata dalle norme di cui al libro IV, titolo I, capo III, sezione I, con l’esclusione dell’articolo 669-octies, sesto comma, del codice di procedura civile.
Art. 1138. Regolamento di condominio.
Quando in un edificio il numero dei condomini è superiore a dieci, deve essere formato un regola-mento, il quale contenga le norme circa l’uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, se-condo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del de-coro dell’edificio e quelle relative all’amministrazione.
Ciascun condomino può prendere l’iniziativa per la formazione del regolamento di condominio o per la revisione di quello esistente.
Il regolamento deve essere approvato dall’assemblea con la maggioranza stabilita dal secondo comma dell’articolo 1136 ed allegato al registro indicato dal numero 7) dell’articolo 1130. Esso può essere impugnato a norma dell’articolo 1107.
Le norme del regolamento non possono in alcun modo menomare i diritti di ciascun condomino, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni, e in nessun caso possono derogare alle disposizioni degli articoli 1118, secondo comma 1119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136 e 1137.
Le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici.
Art. 1139. Rinvio alle norme sulla comunione.
Per quanto non è espressamente previsto da questo capo si osservano le norme sulla comunione in generale.
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