Capitoli : 1) Consulenze immobiliari 2) Aste immobili 

1) Consulenze immobiliari

Descrizione sintetica e non esaustiva delle varie fasi della consulenza tecnica immobiliare del geometra, architetto o ingegnere.

1. Analisi preliminare e verifica documentale

Raccolta dati catastali: Consultazione mappe, visure e atti notarili per verificare la conformità urbanistica.
Valutazione vincoli: Verifica di vincoli paesaggistici, idrogeologici o zone soggette a protezione.
Checklist legale: Analisi di eventuali abusi edilizi o difformità tra stato di fatto e progetto originario.

2. Rilievo tecnico e mappatura

Rilevamento metrico: Utilizzo di strumenti laser/scanner 3D per acquisire misure precise (es. planimetrie, quote, volumetrie).
Mappatura impianti: Documentazione di reti idriche, elettriche e termiche con schemi tecnici CAD/BIM.
Fotorelazione: Report fotografico georeferenziato dello stato dei luoghi.

3. Progettazione tecnico-amministrativa

Elaborazione pratiche edilizie:
SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività)
Permesso di Costruire
CILA (Comunicazione Inizio Lavori Asseverata)
Coordinamento sicurezza: Redazione del Piano di Sicurezza e Coordinamento (PSC/CSP) per cantieri >20 operai.

4. Direzione lavori e collaudi

Monitoraggio cantieristico: Controllo qualità materiali e rispetto tempi di esecuzione (Gantt operativo).
Verbali di sopralluogo: Registrazione puntuale di varianti in corso d'opera con relativi computi metrici.
Collaudo statico: Verifica carichi strutturali e certificazione di agibilità post-intervento.

5. Adempimenti post-operam

Aggiornamento catasto: Presentazione pratica al Registro Immobiliare per variazioni volumetriche/tipologiche.
Certificazione energetica: Emissione APE (Attestato Prestazione Energetica) con diagnosi termografiche.
Conservazione digitale: Archiviazione su piattaforma Telemaco dei documenti secondo normativa GDPR.

Il geometra funge da interfaccia tecnico-legale tra committenti, imprese e PA, garantendo compliance normativa (Art. 7 L. 1086/1971 e D.P.R. 380/2001).

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2) Consulenze per aste immobiliari 

Lo studio ha una consolidata esperienza nel settore delle aste immobiliari giudiziarie presso il tribunale di Napoli e sezioni distaccate della Provincia.
La nostra professionalità ed esperienza è messa al vostro servizio per cercare di soddisfare ogni vostra esigenza.
Lo studio realizza e offre le seguenti tipologie di servizi: consulenza immobiliare e assistenza per la partecipazione alle aste giudiziarie di immobili ubicati in Napoli e Provincia. Per chi gia' e' esperto del settore offriamo un supporto con l'elenco della varie aste della Regione Campania (vedi sopra file excel ).

Assistenza completa :
Ricerca investimento - studio fattibilità - indagini di mercato e valutazione dell'immobile da ac-quistare all'asta - inoltramento domanda di partecipazione all'asta - partecipazione guidata all'asta immobiliare giudiziaria - pratiche successive all'aggiudicazione - decreto di trasferimento dell'immobile - cancellazione delle formalità ipotecarie - atti per il rilascio dell'immobile.

Cosa sono le aste giudiziarie?

Le aste giudiziarie sono uno strumento per attuare la vendita forzata di un bene. La legge prevede che, se un privato o una società sono gravati da debiti insoluti, i loro beni possano essere oggetto di vendita forzata.

In questo modo, i creditori, si assicurano il soddisfacimento del loro credito e l'acquirente ottie-ne i diritti sul bene che spettavano a colui che ha subito l'espropriazione.

Le modalità con le quali si possono svolgere tali vendite sono di due tipi:
vendita senza incanto e vendita con incanto.
Nella vendita senza incanto (art. 570 ss. c.p.c.), i partecipanti presentano le offerte d'acquisto in busta chiusa, in cancelleria con l'indicazione del prezzo, del tempo, del modo di pagamento e di ogni altro elemento utile alla valutazione dell'offerta. Tali buste vengono, successivamente aperte nell’udienza fissata per l'esame delle offerte alla presenza dei vari offerenti. In questo tipo di ven-dita è prevista la presenza di un custode giudiziario, che provvederà a far visionare internamente l'immobile agli eventuali interessati.

Nella vendita con incanto (art. 576 ss. c.p.c.), si realizza immediatamente una gara fra i diversi offerenti. Il giudice stabilisce, le modalità con le quali effettuare la vendita, il prezzo base dell'in-canto, il giorno e l'ora dell'asta, la misura minima dell'aumento da apportarsi alle offerte, l'am-montare della cauzione, le modalità e il termine entro il quale deve essere depositato. Il decreto con il quale il giudice dell'esecuzione dispone il trasferimento del bene espropriato all'aggiudica-tario (decreto di trasferimento), ha l'ulteriore effetto di provocare la cancellazione di tutti i grava-mi, quali ipoteche e pignoramenti (cosiddetto "effetto purgativo o liberatorio della vendita forzata immobiliare") (art. 586 c.p.c.).

Il codice di procedura civile, all'art. 579, prevede che "ognuno, eccetto il debitore, è ammesso a fare offerte all'incanto". Le offerte possono essere fatte personalmente o a mezzo di mandatario munito di procura speciale.

Per partecipare ad una vendita giudiziaria, è indispensabile aver depositato la cauzione che, nel-la vendita senza incanto, non può essere inferiore al decimo del prezzo proposto dall'offerente stesso, depositata in busta chiusa in cancelleria tramite assegno circolare, mentre nella vendita con incanto la percentuale per il deposito è stabilita dal giudice dell'esecuzione nell'ordinanza di vendita.

In caso di aggiudicazione il saldo prezzo deve essere effettuato entro il termine previsto dall'ordi-nanza di vendita, o per contanti o avvalendosi di mutuo.

Nel caso di mancata aggiudicazione gli assegni depositati verranno restituiti al termine della ga-ra.
 
E' uso comune pensare che l'acquisto della casa all'asta sia una pratica che nasconda diverse insidie.
La vera insidia non è l'acquisto della casa, che avviene presso un tribunale e che viene acquistata "pulita" da ogni ipoteca, ma la scelta dell'immobile e la valutazione dello stesso.
Il rischio principale è quello di attribuire all'immobile un valore più alto di quello indicato dal mer-cato.
Questo accade in quanto spesso non è possibile usufruire di tutti gli strumenti necessari per una corretta determinazione del valore della casa. Per esempio a volte le perizie che descrivono l'im-mobile sono molto vecchie ed il valore indicato risulta ampiamente fuori mercato; in altri casi non è possibile visitare l'immobile internamente prima dell'asta e quindi valutare lo stato di conserva-zione dello stesso.
Non è raro poi vedersi negare la possibilità di gareggiare, solo per cavilli burocratici non rispettati.
  Il consulente immobiliare grazie ad una attenta analisi dell’immobile, all'esperienza acquisita sul campo e soprattutto a sistemi e metodi matematici adottati, offre la consulenza e l’assistenza necessaria affinché i rischi vengano eliminati del tutto.
Nel caso in cui invece dovessero esistere rischi sopra la soglia di sicurezza sarà compito del con-sulente, comunicarlo al cliente, per poi prendere insieme la decisione sulla strategia da adottare.

Opportunità
Le opportunità che può offrire l'acquisto di un immobile all'asta sono molteplici.
La prima è la possibilità di acquistare un immobile ad un prezzo decisamente più vantaggioso ri-spetto al mercato immobiliare tradizionale. A volte il prezzo di aggiudicazione è talmente vantag-gioso che l'acquisto si tramuta automaticamente da spesa, ad ottimo investimento.
Una seconda opportunità è data dalla grande offerta di immobili all'asta. Negli ultimi 5 anni gli immobili andati all'asta sono cresciuti di un 20% rispetto al passato a causa della crisi economica che ha colpito l'Italia e che ha costretto buona parte della popolazione, a non poter tenere fede agli impegni precedentemente presi. Questo sebbene non possa essere identificato in assoluto come un dato positivo, lo è per chi si avvicina al mondo delle aste in quanto l'offerta di immobili che possono essere acquistati è decisamente cresciuta. Questa crescita ha aumentato anche la disponibilità di immobili in alcune zone (centro storico) considerate fino a qualche anno fà ormai sature.
Le opportunita sono legate anche ad un sostanziale snellimento delle pratiche burocratiche per la partecipazione alle aste, la possibilità di parteciapre avendo solo il 10% di liquidità del prezzo of-ferto e per il resto poter usufruire di un mutuo ed anche dalla riduzione dei tempi dal momento della gara al possesso definitivo dell'immobile.

Normative e casistiche in cui si può trovare l'immobile.
 
 
Immobile occupato dal debitore esecutato
Secondo l'impianto normativo di cui agli artt. 559 e 560 c.p.c. a seguito dell'atto di pignoramento il debitore è costituito custode dei beni pignorati e di tutti gli accessori, comprese le pertinenze e i frutti, senza diritto a compenso. Con l'autorizzazione del Giudice il debitore può, inoltre, continuare ad abitare nell'immobile pignorato, in attesa dell'aggiudicazione all'asta. Se invece l'immobile non fosse occupato dall'esecutato, il Giudice provvede a nominare custode una persona diversa dal debitore.
Ciò premesso si comprende, quindi, come è possibile che l'immobile oggetto di vendita forzata sia occupato dal debitore il quale, tuttavia, è nel possesso del bene in qualità di mero custode.
A questo punto va sottolineato che nel decreto di trasferimento, ai sensi dell'art. 586 c.p.c., il Giu-dice intima al debitore di rilasciare l'immobile all'aggiudicatario in piena e libera disponibilità.
Il provvedimento de quo integra peraltro, ai sensi della normativa sopra richiamata, titolo idoneo per il rilascio, essendo direttamente esecutivo, cioè in grado di abilitare l'ufficiale giudiziario a pro-cedere all'esecuzione per il rilascio dell'immobile. Operate dette considerazioni deve specificarsi che allorquando l'immobile non fosse occupato dal debitore, con conseguente nomina del custo-de giudiziario, l'aggiudicatario potrà immettersi nel possesso del bene solo a seguito della stesura del decreto di trasferimento, atteso che fino a quel momento legittimo possessore del bene sarà il custode giudiziario.
Per cui l'immobile occupato dall'esecutato si intende libero per la procedura.
 
 
Occupazione in virtù di contratto di locazione anteriore al pigno-ramento

 
Nell'ipotesi che l'immobile sia occupato per effetto di un regolare contratto di locazione stipulato con data certa ( scritto e registrato ) anteriore all'atto di pignoramento, il bene viene venduto dal Giudice con un prezzo decurtato rispetto a qualora fosse libero, ciò perchè il contratto di locazio-ne sarà ai sensi dell'art. 2923 c.c. opponibile all'aggiudicatario. Questi subentrerà pertanto nella posizione del locatore, riscuotendo così i canoni e potendo poi intimare sfratto per eventuale mo-rosità o finita locazione.
Il citato art. 2923 al comma 3 prevede, infine, che l'aggiudicatario non è tenuto a rispettare la lo-cazione, qualora il canone convenuto tra il conduttore ed il precedente proprietario fosse inferiore di un terzo al giusto canone o quello risultante da precedenti locazioni.
Tale norma non è incompatibile con la possibilità di far valere l'eventuale simulazione del contrat-to di locazione ai sensi dell'art. 1415 comma secondo c.c.
Conseguentemente l'aggiudicatario di un immobile locato ha facoltà di agire nei confronti del conduttore alternativamente o per sollecitare la tutela di cui all'art. 1415 secondo comma c.c.
La giurisprudenza ha altresì precisato il momento in cui deve essere considerato il valore del ca-none corrisposto ai fini dell'operatività del disposto dell'art. 2923 comma 3 c.c.
Poichè dopo l'atto di pignoramento le diverse situazioni soggettive sull'immobile non sono più op-ponibili al creditore procedente ed all'aggiudicatario, si è ritenuto, invero, che l'adeguatezza del prezzo ai fini dell'applicabilità dell'art. 2923 c.c. vada valutata con riguardo a tale momento e non a quello precedente della stipulazione del contratto di locazione avvero a quello successivo dell'aggiudicazione del bene a seguito alla vendita giudiziaria.
Relativamente alla determinazione del giusto canone, si sottolinea in giurisprudenza che utile pa-rametro di riferimento può essere costituito dal canone vincolato ossia già predeterminato; si al-lude al c.d. equo canone di cui alla Legge 392/1978 ora sostituito dal canone vincolato sancito dall'art. 2 comma 3 della Legge 431/1998.
 
 
Occupazione in virtù di provvedimento di assegnazione della casa coniugale

 
Si sono vagliate in precedenza le ipotesi in cui sul bene grava il diritto personale di godimento di-scendente da un contratto di locazione in favore di un terzo ( necessario accertamento dell'oppo-nibilità alla procedura esecutiva del contratto stipulato con il terzo ), esponendosi inoltre il caso in cui chi occupa l'immobile lo faccia sine titulo ( il decreto di trasferimento è titolo esecutivo per lo sfratto ).
L'immobile venduto può, tuttavia, essere abitato dal coniuge del debitore esecutato in base a provvedimento di assegnazione della casa coniugale ex art. 155 c.c. ed ex art. 6 legge 1 dicembre 1970 n. 898 come sostituito dall'art. 11 legge 6 marzo 1987 n. 74.
In proposito la giurisprudenza ha rilevato che l'assegnazione, in sede di divorzio, della casa fami-liare ( ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 6 legge n. 898 del 1970 nel testo introdotto dall'art. 11 della legge n. 74 del 1987 ) al coniuge con cui convivono i figli maggiorenni non ancora economi-camente indipendenti costituisce diritto personale di godimento e non di diritto reale, essendo i modi di costituzione di questi ultimi tassativamente ed espressamente previsti dalla legge, e non rientrando tra essi un provvedimento del genere. L'assegnazione de qua comporta il conferimento all'assegnatario di un diritto personale di abitazione, non riconducibile, peraltro, neanche al rap-porto di locazione, essendo invece forse più assimilabile al comodato, per cui il beneficiario è te-nuto all'uso esclusivamente personale dell'abitazione, senza possibilità di utilizzarla in modo diver-so e tanto meno di disporne mediante la costituzione di diritti a favore di terzi, suscettibili di per-durare oltre la vita del coniuge assegnatario, come darla in locazione.
In altre parole il coniuge assegnatario diviene titolare di atipico diritto personale di godimento.
La durata del godimento è indeterminata, atteso che il diritto dell'assegnatario verrà meno solo a seguito di provvedimento del Giudice emesso nel corso del procedimento di revisione delle condi-zioni di separazione o divorzio.
L'art. 6 della legge sul divorzio prevede che l'assegnazione giudiziale della casa coniugale al sin-golo è opponibile al terzo acquirente ai sensi dell'art. 1599 c.c., norma quest'ultima che al comma 3 sancisce che le locazioni di beni immobili non trascritte non sono opponibili al terzo acquirente, se non nei limiti di un novennio dall'inizio della locazione.
Va precisato, inoltre, che la disciplina de qua è stata estesa dalla Corte Costituzionale anche all'assegnazione della casa coniugale operata nel corso di procedimento di separazione perso-nale dei coniugi prodromico al divorzio. Il richiamo operato dal legislatore, con riferimento al prov-vedimento di assegnazione della casa coniugale, alla normativa del trasferimento a titolo parti-colare della cosa locata ( art. 2 legge divorzio che rinvia all'art. 1599 c.c. ) ha indotto parte della giurisprudenza ad assimilare la posizione del coniuge a quella del conduttore.
Si è così osservato che la trascrizione è richiesta per rendere opponibile all'acquirente l'assegna-zione per una durata ultranovennale; se pertanto l'assegnatario non dovesse trascrivere il prov-vedimento questo, ad ogni modo, potrebbe essere opponibile almeno per nove anni dall'asse-gnazione.
Questa interpretazione, la quale ritiene l'opponibilità del provvedimento di assegnazione non tra-scritto limitatamente al novennio, non è stata tuttavia pacifica nella giurisprudenza della Supre-ma Corte.
Si è rimarcato, infatti, che in tema di separazione personaledei coniugi, nonchè di divorzio, l'asse-gnazione della casa familiare non costituisce un istituto equiparabile alla locazione.
In assenza di espressa previsione, pertanto, consegue l'inapplicabilità della norma in tema di op-ponibilità al terzo delle locazioni infranovennali.
Secondo quest'altro orientamento, quindi, l'opponibilità al terzo acquirente dell'immobile assegna-to consegue solo ed esclusivamente in presenza della trascrizione del provvedimento di assegna-zione, e, in difetto di quest'ultima, essa non opera.
Tale impostazione interpretativa sostiene, quindi, che il diritto del coniuge separato o divorziato è opponibile all'acquirente della casa solo in presenza di trascrizione del provvedimento di asse-gnazione, viceversa in caso di mancata trascrizione detto diritto non sarà opponibile neanche nei limiti del novennio, non potendosi equiparare il provvedimento di assegnazione della casa coniu-gale ad una locazione avente data certa.
Il contrasto è stato sciolto da una decisione della Corte di Cassazione che con la nota sentenza a sezioni unite del 26 luglio 2002 n. 11096 ha puntualizzato come l'assegnazione della casa fa-miliare al coniuge affidatario della prole, avendo per definizione una data certa, è opponibile al terzo acquirente in data successiva anche se non trascritta, per nove anni decorrenti dalla data dell'assegnazione, ovvero anche dopo se il titolo è stato in precedenza trascritto.
Il dato letterale dell'art. 6 legge divorzio, norma che prevede l'opponibilità all'acquirente del prov-vedimento di assegnazione solo in quanto trascritto ( che potrebbe far propendere per l'interpre-tazione più rigorosa di cui all'orientamento non confermato dalle sezioni unite ), deve essere infatti anche interpretato anche con il richiamo al disposto dell'art. 1599 c.c., il quale consente l'opponibi-lità all'acquirente delle locazioni su beni immobili stipulate prima della vendita, ciò tuttavia solo nei limiti di nove anni.
Trasportando questo discorso svolto dalla giurisprudenza con riguardo alle vendite di beni ogget-to di precedente assegnazione della casa coniugale ( opponibilità del diritto dell'assegnatario senza limite di durata fino alla revisione delle condizioni di divorzio o separazione se il provvedi-mento giudiziale è trascritto, se non trascritto allora vi sarà opponibilità del diritto nei limiti di nove anni dall'assegnazione ) al sistema delle vendite giudiziarie, si potrà rilevare che l'acquisto da parte dell'aggiudicatario segue l'atto di pignoramento sul bene.
Il richiamo all'art. 1599 c.c. è riferito, cioè, alla opponibilità all'acquirente del contratto di locazione, segnando quindi la vendita come momento oltre il quale se il contratto è stipulato esso non sarà più opponibile.
Nelle vendite giudiziarie, invece, i rapporti tra contratti di locazione e l'aggiudicatario sono di-sciplinati dall'art. 2923 c.c. che prevede, parimenti all'art. 1599 c.c., l'opponibilità per nove anni del contratto di locazione di beni immobili stipulato prima dell'atto di pignoramento.
Pertanto in base all'interpretazione sistematica delle norme, e segnatamente l'art. 6 legge di-vorzio che richiama l'art. 1599 c.c. dettato in materia di rapporti tra vendita e locazione, consi-derandosi quindi circa le vendite giudiziarie il disposto dell'art. 2923 c.c. riferito alle locazioni opponibili all'aggiudicatario, può affermarsi che il provvedimento di assegnazione della casa coniugale è opponibile all'aggiudicatario, nei modi sopra esposti, se reso prima del pignora-mento.
Con riferimento alla durata dell'opponibilità si richiamano le osservazioni svolte in materia di vendita in generale; pertanto se il provvedimento è trascritto il diritto sarà opponibile fino alla modifica o revoca del provvedimento che lo conferisce, se non trascritto allora nel limite di no-ve anni dalla sua adozione.
Proprio alla luce dell'opponibilità all'aggiudicatario del provvedimento di assegnazione non tra-scritta nei limiti del novennio, e quindi opportuno che si espletino gli accertamenti a riguardo, visto che in tal caso il valore del bene poi pignorato e venduto dovrà essere determinato alla luce di tale situazione e ciò anche in ragione dell'esclusione di qualsiasi corrispettivo per il godimento.
Maggiori problemi di determinazione del valore del bene si avranno quando il provvedimento di assegnazione sia trascritto.
In questa eventualità, infatti, vi è assoluta indeterminatezza del termine finale di efficacia del provvedimento di assegnazione della casa coniugale.

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