Certificato di agibilita' e documentazione per il rilascio
Rilascio del certificato di agibilità
Il certificato di agibilità è un documento che attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico degli edifici. Viene richiesto dopo 15 giorni dalla fine dei lavori. Va consegnato all'acquirente in caso di compravendita immobiliare anche se la sua assenza non comporta l'annullamento del rogito. Sostituisce ed integra l'ex certificato di abitabilità.
Come richiedere il certificato di agibilità
Va richiesto allo sportello unico dell'edilizia del proprio comune (ex ufficio tecnico). La domanda deve essere effettuata entro 15 giorni dalla conclusione dei lavori di finitura. Il richiedente dovrà presentare i seguenti documenti:
- Accatastanento dell'immobile.
- Una dichiarazione del richiedente ove si attesta la avvenuta prosciugatura dei muri e salubrità degli ambienti.
- La dichiarazione di conformità della costruzione al progetto edilizio approvato dal comune.
- Dichiarazione di conformità degli impianti (ai sensi del DM 37/08) rilasciata dalla ditta installatrice.
- ACE: Attestato di Certificazione Energetica
Quando richiedere il certificato?
La legge definisce i casi in cui bisogna richiedere l'agibilità:
- Nuove costruzioni
- Ricostruzioni o sopraelevazioni anche parziali
- Tutti gli interventi sugli immobili esistenti che possono modificare le condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e funzionalità degli impianti.
Chi richiede l'agibilità?
A differenza del precedente certificato di abitabilità che poteva essere richiesto solo dal proprietario (DPR 425/1994), Il certificato di agibilità può essere richiesto da diversi soggetti:
- Il titolare del permesso di costruire
- Il soggetto titolare della SCIA, CILA, DIA
- Il proprietario
- I loro successori o aventi causa
Se il comune non risponde? Il silenzio assenso
Il rilascio del certificato di agibilità prevede, in caso di mancata comunicazione del comune, la formazione del silenzio-assenso.
Il silenzio-assenso è lo strumento che prevede l'accettazione di una domanda in caso di mancata risposta da parte della Pubblica Amministrazione.
I tempi per l'accettazione della richiesta sono:
- 30 giorni se al momento della consegna del progetto al comune è stata richiesto anche il parere della ASL sul rispetto delle normative igienico-sanitarie.
- 60 giorni se il parere della ASL è stato sostituito da un'autocertificazione.
Nonostante questo strumento, Il comune mantiene la facoltà, se lo ritiene necessario, di dichiarare l'inagibilità di un immobile per motivi "igienici". (Art. 26 DPR 380/01)
Il silenzio assenso si può formare solo se sono stati consegnati i documenti richiesti e gli stessi sono regolari e rispondenti alle normative.
Approfondimento: come richiedere la certificazione energetica e la conformità degli impianti.
Differenza tra abitabilità ed agibilità
Tradizionalmente in Italia si è sempre parlato di 2 documenti distinti: abitabilità rilasciata per le abitazioni ed agibilità per gli immobili con destinazioni diverse (negozi, uffici, laboratori, etc.). Nonostante questa differenza fosse presente nella pratica, ufficialmente esisteva solo l'abitabilità.
Il Testo Unico DPR 380 nel 2001 ha voluto chiarire questa ambiguità introducendo negli articoli 24,25 e 26 l'esistenza di un solo documento: il certificato di agibilità.
Rispetto al passato, il testo unico prevede che l'agibilità debba essere richiesta per tutte le destinazioni d'uso e per ottenerlo bisogna verificare anche il rispetto delle normative sul risparmio energetico e sulla conformità degli impianti.
Regolarità urbanistica ed agibilità
Diverse sentenze hanno confermato che il certificato di agibilità ha solo la funzione di attestare la regolarità dell'edificio dal punto di vista igienico-sanitario, del risparmio energetico e della sicurezza. La sua natura non è quella di attestare la regolarità urbanistica di un edificio. In altri termini l'agibilità non è il documento che dimostra la presenza, o meno, di un abuso edilizio.
In caso di abuso edilizio il comune può intervenire anche se è stato rilasciato il certificato di agibilità.
Sanzioni e responsabilità
Il soggetto che non presenta la richiesta del certificato di agibilità entro 15 giorni dalla data di conlusione dei lavori di finitura è sanzionato con una pena amministrativa pecuniaria da 77 a 464 euro (Art. 24 co. 3 DPR 380/01).
Le conseguenze di una mancata richiesta di agibilità non si limitano alla sanzione ma si potrebbero avere dei problemi al momento della vendita dell'immobile.
Secondo alcune interpretazioni normative la responsabilità della mancata richiesta viene trasmessa ai successori o aventi causa (come il nuovo proprietario o l'erede) anche se loro non hanno effettuato i lavori.
Agibilità e vendita di un immobile
E' obbligatorio presentare il certificato di agibilità al rogito di un immobile? La questione è stata spesso dibattuta ed oggetto di sentenze, ma non esiste una definizione di legge specifica sull'argomento.
La tendenza prevalente è che la mancanza dell'agibilità non incide sulla commerciabilità dell'immobile. Il notaio in questa fase ricopre un ruolo importante: dovrà informare le parti, incentivare il venditore a procurarsi il certificato di agibilità o accertarsi che nell'atto venga dichiarato che sarà il compratore ad occuparsi della richiesta.
La questione va valutata tra le parti al momento della contrattazione e specificata nell'atto per evitare la nascita di possibili controversie future. L'assenza del certificato non annulla la compravendita ma potrebbe comportare una richiesta di danni.
Per approfondire dal punto di vista legale l'argomento consiglio due interessanti letture:
Immobili interessati da condono edilizio
Nel caso di unità immobiliari o edifici che sono stati interessati da condoni edilizi è necessario presentare la richiesta di certificato di agibilità agli uffici preposti con una procedura differente dal certificato di agibilità tradizionale. Vanno presentati diversi documenti tra cui la concessione in sanatoria, il certificato di regolare esecuzione statica, l'attestato di allaccio in fogna, etc.
Certificato di agibilità
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